Le quitus donné au syndic ne l’exonère pas de sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires

Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.

Suivant un arrêt en date du 29 février 2024, la Cour de cassation vient préciser les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle du syndic.

Dans l’affaire objet du pourvoi, un syndic de copropriété est assigné par une copropriétaire en indemnisation de préjudices financier et de jouissance subis du fait du retard pris dans la réalisation de travaux de réparation en raison de graves désordres de structure ayant abouti à la prise d’un arrêté de péril et au maintien d’étais sur l’immeuble pendant plusieurs années.

En défense, le syndic faisait valoir que « le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote ».

La Cour d’appel écarte cet argument en jugeant que «la mention générale d’un quitus dans les procès-verbaux d’assemblée générale n’est de nature à délier le syndic de ses obligations légales d’ordre public et des conséquences responsabilitaires subséquentes. Le quitus est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis des copropriétaires » (CA Rouen 12-10-2024 RG 21/01091).

La Cour de cassation valide le raisonnement des juges d’appel en énonçant clairement que : « Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute. »

Ainsi, pour la Cour de cassation, le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis d’un copropriétaire, y compris si l’intéressé a voté favorablement pour la résolution en assemblée générale.

Le copropriétaire peut donc demander réparation pour un préjudice personnel causé par la faute de ce dernier.

Or en l’espèce, le syndic alerté en 2010 sur l’urgence de remédier à des problèmes infiltrations avait tarder à réagir et n’avait saisi un architecte que trois ans plus tard, en 2013. Un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble avait finalement été mis en place mais il avait encore fallu attendre trois ans pour que les travaux nécessaires soient soumis à l’assemblée générale, lesquels travaux de réparations n’avaient cependant été mis en œuvre que deux ans plus tard.

La Cour de cassation approuve ainsi la condamnation du syndic à indemniser la copropriétaire, au motif que la «négligence» du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de la réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu pendant plusieurs années, la Cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis jusqu’à l’exécution, en 2018, des travaux de réparation.

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 29 février 2024, n° 22-24.558