Dispositif Jeanbrun : nouveau statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau statut fiscal du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Son ambition est claire : redonner de l’attractivité à l’investissement locatif dans un contexte marqué par la baisse de l’offre de logements disponibles et le recul de l’investissement résidentiel.
Ce nouveau mécanisme remplace la logique des réductions d’impôt qui prévalait avec le dispositif Pinel. Il repose désormais sur un système d’amortissement fiscal permettant aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien de leurs revenus fonciers.
Un changement de logique par rapport au Pinel
Avec le dispositif Jeanbrun, l’avantage fiscal n’est plus accordé sous la forme d’une réduction d’impôt. Le propriétaire peut amortir progressivement son investissement et déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus fonciers.
L’amortissement peut porter jusqu’à 80 % de la valeur du logement, hors foncier. Cette déduction permet de réduire le revenu foncier imposable et peut, selon les situations, générer un déficit foncier dans les conditions de droit commun.
L’objectif est d’encourager les investisseurs à conserver leurs biens sur le marché locatif dans une logique patrimoniale de long terme.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’adresse aux particuliers ainsi qu’aux associés de sociétés transparentes, notamment certaines SCI, soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Il concerne les logements situés en France et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 :
- Logements neufs
- Logements acquis en VEFA
- Logements anciens sous condition de travaux importants
Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Des conditions de location encadrées
Le propriétaire doit respecter plusieurs critères pour bénéficier du dispositif :
- Louer le logement nu à titre de résidence principale
- Respecter une durée minimale de location de neuf ans
- Appliquer des plafonds de loyers
- Respecter des plafonds de ressources pour les locataires
- Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus
Comme les précédents dispositifs d’investissement locatif, le Jeanbrun vise ainsi à soutenir une offre de logements accessible et pérenne.
Trois niveaux de location
Le dispositif prévoit trois niveaux de location, chacun associé à des plafonds de loyers et à un taux d’amortissement spécifique.
Location intermédiaire
Les plafonds de loyers et de ressources sont identiques à ceux du dispositif Pinel.
- 3,5 % d’amortissement pour les logements neufs
- 3 % pour les logements anciens avec travaux
Location sociale
Les plafonds sont ceux du dispositif Loc’Avantages.
- 4,5 % d’amortissement pour les logements neufs
- 3,5 % pour les logements anciens avec travaux
Location très sociale
Les plafonds sont également issus du dispositif Loc’Avantages.
- 5,5 % d’amortissement pour les logements neufs
- 4 % pour les logements anciens avec travaux
Le principe est simple : plus le loyer proposé est modéré, plus l’avantage fiscal accordé au propriétaire est important.
Quels avantages pour les investisseurs ?
Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs atouts :
- Déduction annuelle d’un amortissement sur les revenus fonciers
- Possibilité d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du logement hors foncier
- Création potentielle d’un déficit foncier dans les conditions de droit commun
- Avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches fiscales
- Approche patrimoniale adaptée aux investisseurs souhaitant développer et conserver un parc locatif sur le long terme
Cette évolution est particulièrement attendue par de nombreux acteurs du logement qui appelaient depuis plusieurs années à la création d’un véritable statut du bailleur privé.
Un dispositif à suivre de près
Le Gouvernement a récemment annoncé sa volonté de rendre le dispositif plus accessible, notamment pour les logements anciens nécessitant des travaux. L’objectif est d’encourager la rénovation du parc existant et de remettre sur le marché des logements aujourd’hui vacants ou devenus inadaptés aux attentes des locataires.
Plusieurs modalités pratiques restent toutefois à préciser par les textes d’application et les commentaires de l’administration fiscale.
Une évolution importante pour le marché locatif
La création du statut du bailleur privé constitue une évolution majeure pour l’investissement locatif. Elle répond à une demande exprimée de longue date par les professionnels de l’immobilier qui souhaitent voir émerger un cadre fiscal plus lisible et davantage orienté vers la détention de long terme.
Si le dispositif Jeanbrun ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs, son efficacité dépendra de sa capacité à redonner confiance aux bailleurs et à favoriser durablement la création d’une offre locative supplémentaire.
Les prochains mois permettront d’apprécier l’appropriation de ce nouveau mécanisme par le marché et ses effets concrets sur l’investissement locatif privé.
Sous réserve du respect des conditions prévues par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et de la publication des textes d’application.
