Fédération Nationale de l'Immobilier
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Obligatoire pour vendre un logement Le diagnostic assainissement

Obligatoire pour vendre un logement Le diagnostic assainissement

21/10/2019

Tout vendeur de bien immobilier doit fournir un diagnostic assainissement non collectif lorsque son habitat, non relié au tout-à-l’égout, dispose d’une installation individuelle. Mais gare aux non-conformités constatées.

Obligatoire pour vendre un logement  Le diagnostic assainissement

L’obligation reste plutôt méconnue. Elle est pourtant en vigueur depuis le 1er janvier 2011. Depuis cette date, tout propriétaire vendeur d’un bien immobilier non relié au réseau public de collecte des eaux usées, plus communément appelé le tout-à-l’égout, doit fournir un rapport attestant du contrôle de la conformité de son installation d’assainissement non collectif au notaire qui procédera à l’acte de vente. Les rejets d’eaux usées, celles des toilettes, douches ou eaux de vaisselle, peuvent en effet présenter des risques pour l’environnement ou la santé des personnes si l’installation est défectueuse, mal entretenue voire interdite comme les puits perdus. « Ces puits perdus sont encore pourtant fréquents », soupire Arnaud Bertrand, technicien du Service public d’assainissement non collectif (Spanc) de La Métro, chargé de réaliser ces diagnostics sur les 49 communes de la communauté d’agglomération grenobloise. Seul le Spanc, ou son délégataire, peut en effet réaliser ces contrôles de conformité. Et lui seul est habilité à fournir le rapport de visite faisant office de diagnostic officiel. Ce rapport sera adjoint à l’acte de vente comme l’ensemble des autres diagnostics obligatoires.

DES INSTALLATIONS CONTRÔLÉES TOUS LES DIX ANS

Environ cinq millions de foyers français, soit 20 % de la population, ne sont pas raccordés aux réseaux publics de collecte des eaux usées et doivent être équipés d‘installations d’assainissement non collectif (ANC), particulièrement adaptées aux zones d’habitat dispersé. C’est le cas sur les zones péri-urbaines et rurales de

la métropole grenobloise. Ses 49 communes comptent 4 600 biens immobiliers avec installations ANC. Celles-ci sont contrôlées tous les dix ans environ par la collectivité. Si elles présentent un risque avéré de pollution de l’environnement ou un danger pour la santé des personnes, leurs propriétaires doivent réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires dans les quatre ans qui suivent leur contrôle.

LE DOSSIER

C’est aussi le Spanc qui atteste de la conformité des travaux de réhabilitation de l’installation défaillante avant leur réalisation. La loi impose en effet que ce projet soit validé par l’organisme avant le chantier, tout comme sa bonne exécution. Arnaud Bertrand réalise plus d’une centaine de diagnostics par an. « Mais attention, si le bien est raccordé via son système d’assainissement non collectif, une fosse septique par exemple, au réseau public de collecte ou s’il est raccordable à ce réseau, cela n’est pas de mon ressort. Le vendeur potentiel doit alors contacter mes collègues

enquêteurs du collectif », indique le technicien. Pourquoi ? Dans les deux cas, le propriétaire du bien est dans l’illégalité car la loi l’oblige à se raccorder directement au tout-à-l’égout s’il existe un réseau de collecte public raccordable, et ce dans les deux ans de la mise en service de ce réseau. « Dans le premier cas, il doit même supprimer la fosse septique pour être dans les clous », précise le spécialiste qui relève un nombre de non-conformités encore important.

Accélérer le rythme des réhabilitations

Trois installations d’assainissement non collectif sur quatre sont en effet non conformes sur le territoire de La Métro, comme sur le plan national. Souvent par méconnaissance des règles. Sait-on par exemple qu’une zone d’épandage doit disposer d’un regard pour être accessible ? Qu’une fosse septique ou une micro-station d’épuration doit se trouver à trois mètres des limites de propriété et le système d’infiltration à au moins cinq mètres de l’habitat et à au minimum trois mètres des limites de propriété ? Le législateur a choisi de s’appuyer sur la vente des biens immobiliers pour accélérer le rythme de réhabilitation des installations existantes. Un diagnostic préalable à l’acte authentique est obligatoire et les éventuels travaux de mise en conformité sont à réaliser dans un délai d’un an après la vente. « Cette double obligation peut avoir des incidences financières conséquentes sur la vente du bien immobilier. « On atteint rapidement des budgets de 15 000 à 20 000 € de travaux pour être en conformité », prévient Florent Gignoux, gérant de l’agence grenobloise Gix Immobilier.

Anticiper pour mieux vendre

Certains vendeurs ont même de sacrées surprises lorsqu’ils font réaliser ces diagnostics. Le propriétaire d’une petite maison à Grenoble a ainsi découvert que ses eaux usées passaient par une fosse septique raccordée au tout-àl’égout de l’immeuble collectif voisin. Une installation non conforme. Sur l’acte notarié en sa possession, cela n’était pas mentionné. «Le vendeur a fait le choix de réaliser lui-même les travaux avant de céder son bien », indique Florent Gignoux. Une précaution pour le vendre au mieux selon les prix du marché. « Le propriétaire a bien sûr le choix de réaliser ou non ces travaux de mise en conformité avant de vendre. L’acquéreur a un an pour les effectuer. L’essentiel est que le vendeur connaisse la nécessité et le prix avant la négociation », faire réaliser ce diagnostic obligatoire et savoir à quoi s’en tenir. « On peut être en effet porteur de mauvaises nouvelles », témoigne Gilles Nicot, à la tête de Nicot Contrôle, une structure de contrôle des installations de collecte d’eaux usées qui intervient à la demande de certaines collectivités dans toute la région. En effet, au-delà des travaux de mise en conformité obligatoires, le diagnostic amène quelquefois le propriétaire à revoir son projet de vente.

Pour le neuf aussi

Ce diagnostic concerne aussi le neuf. « Les zones d’épandage nécessaires sont consommatrices d’espace. Résultat, cela peut restreindre les surfaces constructibles, voire remettre en question les projets de division parcellaire lorsque le terrain, certes constructible, n’est pas raccordable au tout-à-l’égout », illustre Gills Nicot. Mieux vaut donc en avoir le cœur net le plus tôt possible ! Depuis le 1er mars 2012, toute construction neuve nécessitant une installation d’assainissement non collective

est aussi soumise à l’avis du Spanc. Cette attestation de conformité doit être jointe à la demande de permis de construire ou d’aménager. « Il est dans mon rôle d’agent immobilier de prévenir bien en amont les propriétaires de toutes ces obligations », insiste Florent Gignoux. Précision importante : la demande de diagnostic assainissement ne peut pas être engagée par l’acquéreur potentiel. « La demande doit être faite par le vendeur. C’est à lui que le rapport et la facture seront d’ailleurs envoyés », confirme Arnaud Bertrand, contacté parfois en amont par les notaires et les agents immobiliers pour la prise de rendez-vous.

VENDEURS, CONTACTEZ LE SPANC AU PLUS VITE !

« J’encourage les propriétaires d’habitat non raccordable au réseau public à me contacter au
plus vite lorsqu’ils décident de mettre en vente leur bien », lance Arnaud Bertrand, le technicien en
charge des diagnostics assainissement non collectif de la communauté d’agglomération grenobloise. La loi oblige en effet de remettre ce diagnostic lors de la signature de l’acte authentique. Mais mieux vaut l’effectuer avant même la signature du compromis, pour savoir quelles sont les éventuelles modifications à apporter, les chiffrer et négocier la vente du bien en conséquence. « Ce diagnostic est valable trois ans, alors pourquoi prendre le risque de rater une vente faute d’anticipation ? », s’interroge Arnaud Bertrand. La prise de rendez-vous se fait par téléphone au 04 76 59 40 47 pour une visite de ce technicien au mieux sous 15 jours et une remise du rapport la semaine suivante. Coût de ce diagnostic obligatoire : 150 € hors taxes.