Fédération Nationale de l'Immobilier
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Observatoire des loyers de la région grenobloise

Observatoire des loyers de la région grenobloise

13/09/2019

Des prix maîtrisés
Avec un prix médian de 10,8 euros le m2 sur les 75 communes passées au crible par l’Observatoire local des loyers (OLL) 2018, la région grenobloise reste en deçà des loyers pratiqués à Paris, Nice, Marseille, Lyon, Bordeaux ou Lille.

Observatoire des loyers de la région grenobloise

Depuis 2015, l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise (AURG) porte l’Observatoire local des loyers (OLL) créé sous l’impulsion de la Métropole et du Département. En 2018, troisième année d’analyse, 12 410 références ont été collectées afin de mieux comprendre le marché locatif privé. L’AURG s’appuie pour cela sur le corpus fourni par les professionnels et notamment les agences immobilières Fnaim (80 % des chiffres). « Ce travail de partenariat avec l’AURG nous permet d’apporter l’exhaustivité nécessaire à la qualité de l’analyse et en limite le coût pour les collectivités locales », remarque Vincent Delaunois, président de la Fnaim 38. Seule l’étude des loyers du parc géré en direct par les propriétaires nécessite en effet un travail d’enquêtes par téléphone auprès des locataires et des bailleurs. Véritable outil de référence, cet observatoire permet de suivre avec précision les grandes tendances du marché. Mieux, de le démystifier. 10,8 euros le m2, le loyer médian Selon l’Insee, 28 % des 250 870 résidences principales de la région grenobloise appartiennent au secteur locatif privé (des appartements à 92 %, les 8 % restants étant des maisons). Mais ce pourcentage peut atteindre 56 % sur Grenoble, de l’hyper-centre au quartier de l’Île- Verte (en « zone 1 »). « L’Observatoire permet de faire taire cette petite musique que l’on entend tout le temps : "À Grenoble, le marché locatif est cher" », souligne Vincent Delaunois. Le prix médian des loyers dans la région grenobloise reste en effet inférieur à celui des grandes métropoles : dans les observatoires locaux existant en 2017 et 2018, la région grenobloise partage avec Nantes la 9e place avec un m2 à 10,8 euros, loin derrière Paris (18,7 euros) et Nice (13,5 euros). Et si Grenoble a pu caracoler en tête par le passé, la ville-centre demeure aujourd’hui en 7e position derrière Paris, Nice, Lille, Montpellier, Lyon et Marseille.

Les T1 toujours plus onéreux

Mais est-ce vraiment le reflet de la réalité ? Dans le parc locatif privé de la région grenobloise, près d’un logement sur deux est un T1 et un T2. Les loyers de ces petites surfaces sont plus élevés au m2, compte tenu du coût fixe de certains équipements (cuisine et salle de bains). Ainsi, en 2018, un studio de 29 m2 sur la région grenobloise affichait un loyer médian à 14,3 euros le m2, contre 9,4 euros le m2 pour un T4 de 82 m2. « Si l’on tenait compte de la forte proportion des petites surfaces dans ces analyses, Grenoble afficherait sans doute un prix médian moindre et serait ainsi plus bas dans ce classement », assure le président de la Fnaim 38. C’est sur ces studios que l’on note d’ailleurs les plus fortes disparités de loyers en région grenobloise. En effet, 25 % des ménages louant un T1 ont un loyer supérieur à 16,9 euros le m2, soit 2,6 % de plus par m2 que la médiane. Pour un T4, ce dépassement de la médiane pour ceux qui payent les loyers les plus chers se limite à 1,1 euros le m2.

Un marché locatif plutôt stable

En 2018, les disparités perdurent donc toujours selon la taille du logement, mais aussi selon l’âge du bâti, le type de logement, l’ancienneté d’occupation ou sa localisation géographique. À Grenoble par exemple, le loyer médian va de 10,6 euros le m2 dans les quartiers Saint-Bruno et de l’Aigle et au sud des grands boulevards (zone 3 ) à 12 euros le m2 de l’hyper-centre à l’Île-Verte (zone 1). En revanche, les prix sont restés stables sur la région grenobloise comme sur sa ville-centre. De 10,7 euros le m2 en 2016, le loyer médian de la région est en effet passé à 10,8 euros le m2 en 2017, niveau maintenu en 2018. Et à Grenoble, la légère hausse de 2017 enregistrée sur les zones 1 et 3 (respectivement+ 0,3 % et + 0,2 %) s’est réduite de 1 % en 2018, et le prix médian n’a pas bougé sur le reste de la cité. En revanche, les logements construits après 2005 restent les plus onéreux à Grenoble avec un prix médian allant de 12,9 euros le m2 pour la zone 1 à 11,8 euros le m2 pour la zone 3. En bas de l’échelle, on retrouve les loyers des immeubles bâtis entre 1946 et 1970, en nombre et de faible qualité.

10,8 EUROS LE M2 À GRENOBLE : UN LOYER LOIN DERRIÈRE CELUI DE PARIS

PEU DE LOGEMENTS TRÈS ÉNERGIVORES

Près d’un logement locatif sur deux date d’avant 1970 dans la région grenobloise. Pour autant, seuls 12 % de ces biens affichent une étiquette énergétique F et G et sont donc déclarés très énergivores. « Avec 64 % d’étiquettes A, B, C et D, la région est plutôt vertueuse au vu de l’ancienneté du parc », assure Vincent Delaunois, président de la Fnaim 38. Deux raisons à cela : le déploiement du système de chauffage urbain dans la métropole permet de rendre les logements plus économes et la plupart des bailleurs qui confient la gestion de leurs biens à des agences immobilières engagent des travaux d’entretien. « Le double vitrage est devenu un standard, ce qui influe sur l’étiquette énergétique » , illustre-t-il.

Légère baisse dans le locatif neuf

Même s’ils ont enregistré une légère baisse en 2018 dans la région grenobloise, les loyers des logements récents restent les plus hauts. Il faut compter 11,3 euros le m2 pour les immeubles construits entre 1991 et 2005 et 12 euros le m2 pour ceux d’après 2005, des prix respectivement en baisse de - 0,3 euros le m2 pour les premiers et de - 0,2 % pour les seconds. « Dans les secteurs ayant connu un gros effort de construction, les loyers des logements récents ont baissé mécaniquement du fait de l’abondance de programmes défiscalisés et de la différence de plafonnement de loyer entre les dispositifs Scellier et Pinel», explique Vincent Delaunois, illustration à l’appui. En effet, pour un investissement réalisé en 2011 avec le dispositif Scellier, les loyers sont plafonnés à 14,03 euros le m2 en zone B1, comme à Grenoble. Et pour un logement acquis avec le dispositif Pinel (après 2014), le loyer est plafonné à 10,15 euros le m2 !

Une dynamique saisonnière

Fortement influencé par la présence de nombreux étudiants, le marché locatif privé de la région grenobloise reste jeune (64 % des locataires ont moins de 40 ans et 27 % moins de 25 ans) et fortement saisonnier. La moitié des emménagements (51 %) est en effet réalisée sur seulement quatre mois, de juin à septembre. Le loyer médian de ces ménages qui ont emménagé dans l’année s’établit à 11,1 euros le m2. Supérieur à celui des foyers présents depuis plus d’un an dans leur logement (10,5 euros le m2), il est le reflet d’une certaine tension sur ce marché. Et plus particulièrement sur les petites surfaces. Là plus qu’ailleurs, passer par une agence immobilière peut s’avérer plus économique ! L’écart de loyer entre les biens loués directement par leurs propriétaires et ceux gérés par les agences s’est en effet renforcé sur les T1 : de 0,1 % en 2017, il est passé à 0,4 % en 2018 avec un loyer médian à 11 euros le m2 en gestion directe et 10,6 euros le m2 en gestion déléguée. « C’est une réalité depuis longtemps, mais les chiffres de l’Observatoire le prouvent clairement aujourd’hui », se félicite Vincent Delaunois.

PASSER PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE PEUT S’AVÉRER PLUS ÉCONOMIQUE

L’AGENT IMMOBILIER, UN RÉGULATEUR DE MARCHÉ

Pour Vincent Delaunois, l’Observatoire local des loyers (OLL) tord le cou à certaines idées préconçues, notamment sur la cherté du marché indirect. « Les locataires pensent faire des économies en louant en direct. C’est faux. Et l’Observatoire le montre, avance le président de la Fnaim 38. Dans l’hyper-centre, les loyers ont en effet augmenté de 5 % à la relocation en 2018 sur le marché direct, alors que l’indice de revalorisation était de 1,05 %. Contrairement aux professionnels respectueux de la réglementation, tous les propriétaires ne l’appliquent donc pas. » Passer en direct pour ne pas payer de frais d’agence peut donc être une fausse bonne idée. « L’agent immobilier a un effet incitatif sur les loyers et sur la qualité du logement et des services. Les frais d’agences peuvent être remboursés par ces différences », assure-t-il. Pour lui, pas de doute, « plus vous "intermédiez", plus vous assainissez le marché. C’est un plus pour les locataires et les propriétaires. »