Fédération Nationale de l'Immobilier
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Réussir son Pinel

Réussir son Pinel

29/07/2019

Investir dans l'immobilier locatif en Isère.
Depuis 2014, le dispositif Pinel permet aux propriétaires bailleurs, qui louent un logement neuf dans certaines zones, de bénéficier d'une réduction d'impôt de 2% par an. Mais des précautions sont à prendre

Réussir son Pinel

Il a bien failli disparaître...Le dispositif d'investissement Pinel , en vigueur depuis 2014 pour pallier le manque de logements dans certains secteurs,  a été prorogé jusqu'à la fin 2021. Pour bénéficier de cet outil de défiscalisation, il faut remplir plusieurs conditions. Le logement doit être loué nu et acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 ou bien construit par le bailleur avec un permis déposé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Il peut s'agir aussi d'un logement rénové. Le bien doit être situé dans les zones dites tendues A, A bis et B1 (notamment Paris et sa région, les grandes agglomérations comme Lyon, Strasbourg, Nantes, Grenoble, Le Genevois français et la Côte d'Azur).

Il faut respecter un plafond de loyer, établi selon les zones. Le revenu fiscal de référence des locataires, qui peuvent par ailleurs être les ascendants ou descendants du propriétaire, ne doit pas dépasser non plus un certain montant (en zone B1, à Grenoble par exemple, 31165 euros pour une personne seule, en 2019).

 

Mieux vaut être déjà propriétaire

Selon la Fédération des promoteurs immobilier (FPI) des Alpes, la clientèle des investisseurs a représenté 39% des réservations d'appartements neufs dans l'agglomération grenobloise, l'année dernière. La majorité opte pour un dispositif d'incitation fiscale. Mais le Pinel ne s'adresse pas forcément à tous les profils, notamment aux locataires. "Les investisseurs peuvent opter pour un prêt immobilier, ce qui permet d'avoir à se défausser, souligne Dimitri Monet, conseiller en gestion de l'agence grenobloise ARAVA Immobilier et Patrimoine. Un tel investissement est fortement déconseillé aux personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale car les loyers perçus ne couvriront jamais les mensualités de leurs prêt. Cela va réduire leur capacité d'endettement, limitée à environ 33%, lorsqu'elles voudront acheter leur résidence principale. Dans le cadre d'un prêt,  la banque ne prend en compte que 70% des loyers perçus par l'investissement locatif car elle prend en compte l'éventuelle vacance locative, les charges supportées par le bailleur, comme le coût de l'entretien du logement, le montant de la taxe foncière... à l'inverse , si la banque estime que l'investisseur peut payer sans difficulté le crédit de sa résidence principale, alors elle pourra facilement accepter un niveau d'endettement supérieur à 40%."

 

Le danger : se focaliser sur la réduction d'impôts sur les revenus

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction sur les revenus de 12% si le bailleur s'engage à louer le bien pendant six ans et de 18ù s'il le loue pendant neuf ans. L'économie s'élève à 36000 euros maximum pour une location de six ans. Il est possible de prolonger l'investissement jusqu'à douze ans et d'obtenir ainsi une réduction d'impôts de 21%. Quelle que soit la durée, l'opération doit se faire dans la limite d'un montant d'achat de 300 000 euros par an pour un prix maximum de 5500 euros le m2. "L'engagement initial de six ou neuf ans représente une réduction d'impôts de 2% par an, à partir de la remise des clés. Il s'agit bien d'une réduction et non d'un crédit d'impôt, remarque Dimitri Monnet. Il est nécessaire de bien calibrer son investissement. L'acquisition d'un bien à 100 000 euros permet de supprimer 2000 euros d'impôt par an. IL faut donc payer au minimum ce montant pour que l'opération soit rentable. Une personne qui paye 3000 euros d'impôt par an n'aura pas d'intérêt à réaliser un achat de 200 000 euros." Selon lui, comme tout investissement, le danger est de se focaliser sur la réduction fiscale? "Il est parfois plus intéressant de faire un achat dans l'ancien sans bénéficier de cette incitation. Tout dépend de sa situation, de son patrimoine et de ses objectifs."

Choisir la durée de l'investissement

"S'engager sur six ans est plutôt recommandé car cela donne la possibilité de proroger le dispositif et de revendre plus rapidement le bien en cas de nécessité", observe-t-il. Car il n'est pas possible de réduire son investissement de neuf à six ans une fois l'engagement pris...

 

Veiller à la demande locative

à partir de la livraison du bien, le bailleur a un an pour il ne peut sinon bénéficier de sa réduction d'impôt. "Nous prônons une gestion en bon père de famille. Nombreuses sont les personnes qui ont réalisé des investissements locatifs à l'autre bout de la France, sans connaître la ville, le secteur. Les trois points important dans l'immobilier sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement ! Pour autant, il faut veiller au d'achat pour ne pas surpayer le bien." Attention aussi à l'abondance d'offres dans le secteur. "Si dans six ans, plusieurs biens identiques sont à revendre dans une même copropriété, le moins cher partira en premier. Cela risque de tirer les prix vers le bas", note-t-il.

 

Miser sur Voiron et le Grésivaudan

Les loyers étant plafonnés en Pinel, mieux vaut bien étudier ceux du marché pour que l'opération soit bonne. "L'immobilier neuf coûte cher, il faut compter entre 270 000 et 300 000 euros pour un T3 d'environ 60m2 sur la Presqu'île scientifique de Grenoble. Avec un loyer mensuel de 700 euros hors charges en Pinel, contre 900 à 1000 euros pour le reste du marché, la rentabilité locative brute, de l'ordre de 3%, n'est pas très élevée en passant par ce dispositif. »

L’expert conseille de quitter la ville-centre.

Il faut aller chercher au foncier moins cher dans des villes attractives comme Voiron où un T3 dans le neuf coûte environ 200 000 euros. La réduction d’impôts est certes moins importante mais on investit 100 000 euros de moins qu’à Grenoble, avec des plafond de loyer identiques et qui correspondent au prix du marché, soit environ 800 euros par mois. La rentabilité locative est donc meilleure et la prise de risque moins importante à la revente en considérant que le Voironnais est en plein développement, notamment avec la zone de Centr’alp. Proche de Grenoble et de Lyon, le territoire attire les entreprises, ce qui favorise potentiellement la demande immobilière, les gens ne voulant plus vivre éloignés de leurs lieu de travail. » Dans le Grésivaudan, investir à Villard6Bonnot ou Domène peut être aussi judicieux. »IL y a de nombreux programmes neufs dans le secteur, pratiquement tous éligibles au Pinel », affirme-t-il.

 

Plafond de loyer en zone B1

 

En zone B1, notamment de Chirens à Vif, en passant par Grenoble, le plafond de loyer mensuel des logements éligibles au Pinel ne doit pas dépasser 10,28 euros le m2 hors charges en 2019 (contre 10,15 euros en 2018). Un coefficient multiplicateur est appliqué selon la surface du bien, soit 0,7+19/surface du bien.

Par exemple, selon l’association nationale pour l’information sur le logement (Anil), pour l’acquisition d’un logement neuf de 100m2 en zone B1, le plafond au m2 pour un bail signé en 2019 est de 9,15 euros. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

 

LMNP, Pinel ou DENORMANDIE

En dehors du Pinel, d’autres investissements locatifs peuvent être envisagés, comme louer en meublé un bien dans l’ancien. « A l’achat, l’ancien est moins cher que le neuf et la fiscalité de la location meublée est très avantageuse sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), indique Dimitri Monnet, conseiller en gestion de patrimoine. Le bailleur n’est plus imposé sur ses revenus fonciers mais au titre des bénéfices industriels commerciaux (BIC). Il peut amortir le bien et les meubles, et dégager ainsi pendant plusieurs années des loyers non imposés à condition de choisir une fiscalité réelle simplifiée. »

Dans le cadre de la location saisonnière d’un appartement à la montagne par exemple, en optant pour la fiscalité micro-BIC, le bailleur peut sur demande bénéficier d’un appartement à la montagne par exemple, en optant pour la fiscalité micro-BIC, le bailleur peut sur demande bénéficier d’un abattement de 71% sur ses loyers si le bien est inscrit en meublé de tourisme à la mairie du lieu où il se situe. Selon l’expert , « ici, la rentabilité est plus élevée qu’en Pinel. » Autre possibilité d’investissement locatif, le dispositif De Normandie dans l’ancien. Il offre une réduction fiscale à condition de réaliser dans le logement des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’acquisition, ce qui est contraignant. « Souvent les propriétaires bailleurs veulent faire eux-mêmes les travaux pour les questions de budget, mais des factures d’artisans sont obligatoires dans ce cas-là . La réduction d’impôt n’est pas simple à obtenir. Le dispositif est incitatif mais il concerne surtout des investisseurs avertis et qui ont les moyens. »