Fédération Nationale de l'Immobilier
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L'ancien face au neuf

L'ancien face au neuf

07/05/2019

Performance énergétique, qualité, confort… le neuf fait valoir ses atouts, parfois au détriment de l’ancien qui subit sa concurrence. Mais l’existant n’est pas pour autant boudé par les locataires et les acquéreurs.

L'ancien face au neuf

Performance énergétique, qualité, confort… le neuf fait valoir ses atouts, parfois au détriment de l’ancien qui subit sa concurrence. Mais l’existant n’est pas pour autant boudé par les locataires et les acquéreurs.

« Nous recevons des dizaines d’appels lorsque nous avons des logements neufs à louer. Ils trouvent très facilement preneurs », assure Valérie Menduni, responsable du service gestion locative chez Oralia Faure Immobilier à Grenoble. Les locataires apprécient les prestations offertes par les programmes récents : bonne isolation thermique permettant la réduction des factures de chauffage, cuisines équipées, présence du trio de choc terrasse, ascenseur et garage… Selon les professionnels de l’immobilier, le neuf entraîne une dépréciation du parc locatif ancien, notamment celui du bassin grenoblois dont les logements ont été massivement construit entre 1946 et 1970…
Le phénomène est amplifié par le dispositif de défiscalisation Pinel. « Selon le dernier Observatoire de l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise (AURG), en 2018, les loyers dans l’agglomération affichent un prix stable de 11 euros le m² en moyenne, tandis qu’ils plafonnent à 10,15 euros le m² dans le Pinel, remarque Vincent Delaunois, président de la Fnaim38. Cela fait du tort à l’existant. On produit du logement avec de très bonnes performances énergétiques et on le loue à un prix inferieur à celui du marché ! Si votre appartement ancien se trouve dans un quartier où il y a du neuf, automatiquement il vous faut baisser son loyer pour qu’il reste attractif. Le plafond Scellier autour de 13 euros le m² était, lui, cohérent par rapport à la valeur du bien, le neuf à l’achat étant 20 à 30% plus cher que l’ancien. »

Les logements dans l’existant ne sont pas pour autant boudés. « les locataires souhaitent des biens en bon état, avec toutes les caractéristiques de confort, dans l’ancien ou le neuf », remarque-t-il. Pour louer ou relouer sans difficulté un logement ancien, son loyer doit être conforme au prix du marché. « Tout dépend aussi de la localisation du bien. C’est plus compliqué dans certains secteurs », reconnaît-il. Il en est de même pour le neuf. Des quartiers attirent plus que d’autres. L’Ile-Verte à Grenoble et la commune de Gières, qui proposent des résidences récentes, sont par exemple très demandées.

 

Un effet qualitatif

Cette concurrence entre le neuf et l’ancien a pour effet de faire monter en qualité les biens médiocres ou vétustes. « Elle impose aux propriétaires bailleur de faire d’importants travaux pour être au plus proche de l’état d’équipements des logements neufs, ce qui est plutôt positif, estime Vincent Delaunois. D’ailleurs, l’Observatoire de l’AURG indique que la majorité des appartements du parc locatif ancien dans l’agglomération grenobloise possède une étiquette énergétique allant de A à D, ce qui est correct. Cela signifie que les propriétaires ont déjà dû engager des travaux de modernisation. On a beaucoup parlé d’effondrements d’immeubles suite au drame survenu à Marseille. Mis à Grenoble , Les logements sont globalement bien entretenus par les copropriétaires . »

Rénover le bien permet d’éviter la vacance locative car baisser le loyer ne suffit pas toujours. «  Les locataires ont des exigences. Nous conseillons aux propriétaires de remplacer les radiateurs électriques « grille-pain » par des appareils modernes, d’installer une cuisine équipée, du double vitrage, de rénover la salle de bains, de poser des dalles en PVC pour moderniser un ancien carrelage, détaille Valérie Menduni. Pour un 3 pièces, le coût des travaux peut atteindre les 20 000 euros, mais le montant est déductible des revenus fonciers. Nous suggérons également d’effectuer de petits travaux comme refaire la tapisserie ou peindre les murs dans des tons neutres, en gris ou blanc, pour que cela plaise à tout le monde. »

 

Des biens à la vente qui ne correspondent plus à la demande

Côté transaction, les immeubles anciens peuvent subir des décotes même dans des secteurs recherchés. « Certains appartements à Meylan dont les prix dépassaient les 3000 euros le m² se vendent aujourd’hui autour de 2400 euros le m². Le confort, l’esthétique de la résidence et le niveau de performance énergétique ne correspondent plus à la demande actuelle », note Vincent Delaunois. Une étude des Notaires de France et de l’association Dinamic a montré que la fameuse étiquette énergétique ou diagnostic de performance énergétique (DPE) a un impact sur le prix de vente des logements.

En 2016, en Auvergne-Rhône-Alpes, un appartement étiqueté C s’est vendu 3% plus cher qu’un appartement de classe D. « La première chose que les acquéreurs regardent est la présence du double vitrage dans le logement et, depuis quatre ou cinq ans, le DPE », constate Patrick Grisoni, consultant immobilier chez Oralia Faure Immobilier. Selon Vincent Delaunois, « le DPE ne fait pas tout, les acquéreurs sont aussi attentifs au niveau d’entretien du bien. Mais il est vrai que celui-ci se vendra si son prix est en rapport avec son étiquette-énergie. » Les prix des appartements dans l’ancien ont fortement chuté dans certains quartiers grenoblois comme sur les Grands Boulevards où ils sont passés d’environ 2600 euros le m² il y a plus de dix ans à 1800 euros le m² aujourd’hui. « La baisse n’est pas uniquement liée à la qualité des biens. Les Grands Boulevards étaient anormalement surcotés », nuance le président de la fnaim38.

Même constat que pour la location. »Un bien, quel que soit son état, n’aura pas de difficulté à se vendre s’il est au bon prix et situé dans un secteur attractif, observe Patrick Grisoni. Quand en plus il est rénové et qu’il a du cachet, il part très vite. Dans le secteur de la CCI de Grenoble, nous avons vendu dans la un 3 pièce impeccable, dans un immeuble ancien ravalé, 198000 euros. » De tels montants à la revente pour les logements pourtant récents de la Caserne de Bonne à Grenoble font rêver. Les propriétaires, qui les ont achetés a des prix très élevés il y a une dizaine d’année, les revendent à perte aujourd’hui.

Pour vendre dans l’ancien, il n’est pas nécessaire d’engager de lourds travaux.

« Nous conseillons d’enlever certains meubles si les pièces sont trop chargées, explique Patrick Grisoni. Un rafraîchissement au niveau des peintures peut être réalisé, mais rénover la salle de bains ou le sol serait trop coûteux. Le prix de vente correspondra à l’état du bien. »

 

« Habiter mieux »

Porté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le programme national « Habitat mieux » apporte une aide financière aux propriétaires occupant un logement de plus de quinze ans qui souhaite mener des travaux de rénovation.

Ceux-ci doivent permettre un gain énergétique d’au moins 25%. L’Anah prend en charge 35% ou 50% du montant des travaux hors taxe dans la limite de 7000 ou de 10 000 euros, selon les ressources du foyer. Une prime d’Etat allant jusqu’à 1600 ou 2000 euros peut être en plus accordée.

Dans le cadre de ce programme, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une aide financière et d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers en signant une convention avec l’Anah, qui fixe notamment un montant de loyer maximal.

 

Acheter dans le neuf ou l’ancien, le match

Le neuf offre de nombreux avantages : habiter dans un logement clé en main, aux normes, performant aux niveau énergétique, confortable, sans travaux à prévoir sur la copropriété pendant plusieurs années…

Les frais de notaires varient entre 3% et 4% ( contre 7 à 8% pour l’ancien). Mais les prix du neuf sont 20 à 30% plus chers. Via le dispositif d’investissement locatif Pinel, il peut être un placement intéressant pour ceux qui payent beaucoup d’impôts. Certains préfèrent le charme de l’ancien (haut plafonds, parquet, moulures, cheminée…) Ses prix plus abordables attirent les primo-accédants. Les biens sont souvent plus grands et les délais d’attente moins longs (entre 4 et 7 mois pour un achat dans l’ancien, contre 12 à 18 mois dans le neuf). Des résidences anciennes haut de gamme peuvent proposer des prestations et des services supérieurs : immenses parcs, tennis, piscine… Les investisseurs n’ont pas forcément intérêt à bouder l’existant. Au centre-ville de Grenoble, certains biens peuvent se louer jusqu’à 15 euros le m².