Fédération Nationale de l'Immobilier
/

Coproprité : Le choix des assurances

Copropriété : Le choix des assurances

29/04/2019

La France compte près de 10 millions de logements en copropriété dont la quasi-totalité des lots sont des appartements. Pour veiller à la bonne conservation des ouvrages, les copropriétaires doivent souscrire plusieurs contrats d'assurance.

L’assurance

Copropriété : Le choix des assurances

L’assurance multirisque immeuble (MRI) , la préservation des parties communes.

Comme son  nom l’indique, couvre la copropriété pour l’ensemble de des dommages que peut subir ou causer l’immeuble d’habitation : dégâts des eaux (la majorité des sinistres en copropriété), incendies, catastrophes naturelles, bris de glace, bris de machine (sur une installation technique), dommages causés par l’intervention des services de secours ou lors des déménagements. Elle peut couvrir des biens spécifiques comme les vitraux, les clôtures, les panneaux solaires, la piscine… Cette assurance est souscrite par le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, pour le compte du syndicat (l’ensemble des copropriétaires).

« Chaque bâtiment a ses propres risques. Ils sont différents si l’immeuble est occupé par un commerce, un parti politique, s’il possède un parking explique Dominique Paliard, cofondateur du groupe grenoblois Fidentialp, spécialisé dans le courtage en assurance. Pour établir u  contrat d’assurance le plus adapté au besoins de la copropriété, nous prenons en compte la superficie de l’immeuble, les risques spécifiques liées aux activités des occupants du bâtiment, les sinistres, selon les déclarations de notre client, le syndic. Nous nous déplaçons si besoin, l’objectif étant que la copropriété soit bien assurée. » Si des modifications surviennent, pouvant aggraver les risques ou en créer de nouveaux, le syndic doit les signaler à l’assurance car, en cas de dommages, l’indemnisation pourrait  être réduite. « La gestion du sinistre en copropriété est technique, mais n’est pas conflictuelle, tient-il à rassurer. Elle passe par deux professionnels, le syndic et l’expert . Nous insistons auprès des experts que nous missionnons pour qu’ils expliquent bien aux occupants  qui de de l’assureur de la copropriété ou de l’occupant va prendre en charge le sinistre. L’expert a un rôle essentiel. » La MRI garantit certaines dépenses comme les frais de démolition et déblais, les honoraires  du bureau d’études, la recherche de fuites d’eau et assure également la perte des loyers.

La loi Alur précise que cette assurance est obligatoire, mais dans les faits, tous les règlement de copropriété l’imposait déjà.

 

L’assurance dommages-ouvrage, contre les malfaçons

Dans le cadre d’une construction, tout maitre d’ouvrage (promoteurs, constructeurs ou particuliers) doit souscrire une assurance décennale dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier .

A partir de la réception de l’ouvrage, cette assurance couvre donc pendant dix ans les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction ou rendent le bien impropre à sa destination, même s’ils résultent d’un vice du sol.

En cas de sinistres, l’assureur en dommages-ouvrage exerce un recours contre l’assureur de l’entreprise qui à réalisé les travaux et finance  la réparation. L’indemnisation est ainsi accordée sans attendre la désignation des responsables par l’expert mandaté par les assureurs ou par la justice.

Cette assurance couvre également les travaux réalisés dans le cadre d’une rénovation(extension, sur élévation, ravalement…). « Nous conseillons aux copropriétaires de bien vérifier la dommages-ouvrage. De nombreux assureurs provenant de pays européens se sont engouffrés sur ce marché en France en cassant les prix. Malheureusement, au bout de dix ans, leurs réserves ne permettraient plus de payer les sinistres, plusieurs ont fait faillite, relate Dominique Paliard. Dans ce cas, le syndic doit avertir les copropriétaires et demander à son courtier de trouver un nouvel assureur pour la période restant à courir, ce qui est très compliqué. »

 

L’assurance responsabilité civile des propriétaires non-occupants (PNO), des garanties supplémentaires

La loi Alur impose aux copropriétaire non-occupant de souscrire une assurance responsabilité civile individuelle. L’assurance MRI intègre la responsabilité civile du fait de l’immeuble, mais pas des biens meubles présents dans l’appartement mis en location. Les propriétaires non-occupants (PNO) qui va couvrir principalement les dommages causés ou subis par les embellissement (peinture, papiers peints…), équipements (biens mobiliers) et installations du logement. Elle assure les dommages subis par le locataire mais aussi par les voisins ou les tiers.il s’agit pour les propriétaires-bailleurs d’une garantie équivalente à l’assurance multirisque habitation.

 

Une protection juridique pour la copropriété

Contrairement aux contrats d’assurance dommages ou responsabilité civile, la protection juridique vise à défendre un droit. Elle peut être utile lorsque la responsabilité pénale ou civile de la copropriété est mise en cause par un tiers, un fournisseur par exemple. « Nous proposons systématiquement un contrat de protection juridique. Celle-ci peut apporter un conseil, une aide à la constitution du dossier, à la rédaction de courriers à un prestataire… En cas de procès, elle prend en charge les honoraires d’avocat et couvre les frais de procédure. Dans 95% des dossiers, les choses se règlent à l’amiable », remarque-t-il.

 

Le rôle du syndic:

Selon la loi de 1965, le syndic doit pourvoir à la conservation de l’immeuble. Il engage sa responsabilité pénale si un accident survient suite à un défaut manifeste d’entretien du bâti. « Dans le cadre d’un dégât des eaux, je détermine si le sinistre concerne l’assurance de copropriété, explique Sébastien COGNET, responsable du service syndic de l’agence Audras&Delaunois de Bonne à Grenoble. Je suis convoqué aux expertises, je fais des devis puis procède à la remise en état des parties communes si elles ont été endommagées. » C’est à lui de soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires le choix d’une assurance multirisque immeuble (MRI). A lui aussi de proposer à la copropriété une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de certains travaux.

 

Le rôle de l’expert :

L’expert en assurances peut être missionné par une compagnie d’assurances, suite à des sinistres(dégâts des eaux, incendies, vandalisme…) qui surviennent dans les immeubles aussi bien dans les parties communes que privatives.  « Mon rôle est de déterminer la cause du sinistre et le responsable, d’estimer justement les dommages sur les biens matériels et immobilier et de prendre des mesures conservatoire si nécessaire, explique Alexandre Fraisse, expert et gérant du cabinet d’expertises indépendant Fraisse Expertises à Grenoble. En cas d’incendie par exemple, je me rends immédiatement sur place. Je peut donner un accord au syndic pour que des travaux soient réalisés en urgence. Si la structure du bâtiment a été affectée, nous faisons intervenir un bureau d’étude structure qui préconisera les travaux à entreprendre. » A partir de l’expertise et du contrat, l’assureur propose une indemnisation. La majorité des dossiers se règle à l’amiable.

L’expert en assurance peut aussi intervenir directement pour l’assuré lorsqu’il s’agit de sinistres importants. « L’expert d’assuré, mandaté par le syndic, a pour mission d’estimer les dommages et de recueillir des devis pour remettre le bien en état. Il transmet le dossier à l’expert d’assuré représente en général 5%du montant des dommages estimés. La plupart des contrats d’assurance multirisque immeuble (MRI) prévoient la prise en charge de tout ou partie de ses honoraires.