Fédération Nationale de l'Immobilier
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Mal-logement

Mal-logement

28/01/2019

Non décence, insalubrité, péril...suite à l'effondrement dramatique de deux immeubles à Marseille, le point sur les principales situations d'habitat indigne. Chacune implique des responsabilités différentes.

Mal-logement

 

MAL-LOGEMENT :

QUI EST RESPONSABLE?

Non décence, insalubrité, péril… suite à l’effondrement dramatique de deux immeubles à Marseille, le point sur les principales situations d’habitat indigne. Chacune implique des responsabilités différentes.

 

 

LOGEMENT NON DÉCENT,

LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR

Selon un décret du 30 janvier 2002, un logement loué vide ou meublé est non décent lorsqu’il présente des risques pour la sécurité physique des occupants (garde-corps en mauvais état, dangerosité de l’installation électrique…) et leur santé (absence ou insuffisance de ventilation, humidité). C’est le cas aussi lorsqu’il est dépourvu d’éléments de confort habituels (eau chaude et froide, coin cuisine avec évier…) et qu’il ne répond pas aux critères de surface minimale (pièce principale inférieure à 9 m2 ou d’un volume inférieur à 20 m2) et de performance énergétique (absence d’étanchéité à l’air…). Le litige est à régler entre le locataire et le bailleur, dans le parc privé comme public. Tout d’abord, le locataire doit envoyer au propriétaire, à l’agence immobilière ou au bailleur social un courrier indiquant la nécessité de faire des travaux (par lettre recommandée avec avis de réception). Si deux mois après cette demande, aucun retour ne lui est fait ou s’il essuie un refus, il peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) de l’Isère ou solliciter l’aide d’un conciliateur de justice. Le juge du tribunal d’instance peut également être saisi. Le bailleur peut être condamné à réaliser les travaux de mise en conformité. Il est nécessaire de fournir la preuve du mauvais état du logement avec des attestations de professionnels (électricien, chauffagiste…), etc. Si le locataire perçoit une allocation logement (AL), la CAF peut venir constater la non décence du logement et de ce fait suspendre le versement de l’AL au propriétaire. Le montant est conservé et ne lui sera versé que si les travaux de mise en conformité ont été effectués dans un délai de 18 mois. « La procédure étant longue, il ne faut pas tarder à mettre en place ces démarches, conseille Cécile Martinet-Perinetti, directrice de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Adil) de l’Isère, à Grenoble. Nous accompagnons le locataire tout au long. Attention, celui-ci doit continuer à payer son loyer et ses charges car il pourrait être expulsé, même si la responsabilité paraît incomber au propriétaire. »

 

SORTIR DU MAL-LOGEMENT

EN ISÈRE

En Isère, 12 103 logements dans le parc privé seraient potentiellement indignes (mauvais état, absence de locaux d’hygiène…). Le programme départemental « Sortir du mal-logement en Isère », destinés aux locataires et aux propriétaires de logements privés, est un guichet unique dont la mission est d’orienter le public vers la procédure adaptée, à l’aide d’une fiche de repérage qui permet dans un premier temps de déterminer la problématique (non décence, insalubrité, en péril…). Il propose ensuite un accompagnement gratuit aux ménages concernés pour leurs démarches juridiques, techniques, financières… Pour contacter le guichet unique : association Soliha Isère Savoie, à Fontaine. Tél. 04 76 47 82 45.

 

LOGEMENT INSALUBRE,

LA RESPONSABILITÉ DU PRÉFET

Un logement, un immeuble ou une maison, dans le parc privé ou public, est considéré comme insalubre quand il est dangereux pour la santé des occupants ou de celle du voisinage. Il résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres (mauvaise qualité ou dégradation du bâtiment au niveau de ses fondations, murs, planchers), défaut d’étanchéité ou d’isolation, présence de plomb, d’amiante, risque d’incendie… Si une démarche à l’amiable avec le propriétaire n’aboutit pas, il faut contacter l’Agence régionale de santé (ARS) qui dépêchera un expert pour effectuer un constat. Son rapport sera transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst) qui se prononcera sur la qualification d’insalubrité. Le préfet est tenu de suivre son avis et peut alors engager une procédure à l’encontre du propriétaire ou du syndic de copropriété. Il peut prendre un arrêté d’insalubrité remédiable, si des mesures peuvent être prises pour sortir de l’insalubrité, ou un arrêté d’insalubrité irrémédiable, s’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin ou que les travaux sont plus coûteux que la reconstruction. « Un arrêté peut être pris uniquement sur les parties communes d’un immeuble », remarque Cécile Martinet-Perinetti Dès l’envoi de la notification de l’arrêté au bailleur, le paiement du loyer est suspendu, mais les charges restent exigibles. L’aide au logement, si elle existe, ne lui est plus versée. En cas d’insalubrité remédiable, si une interdiction temporaire d’habiter est prise dans l’arrêté, le propriétaire a l’obligation de proposer gratuitement un hébergement à l’occupant qui, lui, paie uniquement les charges. « Le locataire doit accepter le logement proposé s’il correspond à ses besoins et possibilités », indique-t-elle. En cas d’interdiction définitive d’habiter, le bailleur doit lui faire une offre de relogement. Le loyer sera ici à la charge du locataire. « Dans la réalité, il s’agit souvent d’un accompagnement du locataire dans sa démarche de relogement », observe-t-elle. « En cas d’insalubrité irrémédiable, même un propriétaire n’a plus le droit d’habiter dans le logement ou d’utiliser les lieux », tient à préciser Nadia Hamioud, juriste à l’Adil de l’Isère. Dans le département, entre 2015 et 2017, sur les 36 dossiers qui ont fait l’objet d’une procédure d’insalubrité dans le parc privé, 26 arrêtés ont été pris pour insalubrité remédiable et 10 pour irrémédiable.

 

LOGEMENT EN SITUATION DE PÉRIL,

LA RESPONSABILITÉ DU MAIRE

Un immeuble, une maison ou un appartement est en péril lorsqu’il présente un danger réel pour la sécurité des occupants ou des passants (menace d’effondrement de mur, de plancher, de balcon, de toiture…). « La spirale de dégradation d’un logement débute par un défaut d’entretien qui conduit à l’indécence, puis l’insalubrité et le péril, constate la juriste. En cas de litige, les agences immobilières doivent prouver qu’elles ont fait leur travail de gestionnaire, qu’elles ont demandé aux bailleurs de faire les travaux. Elles doivent conserver tous les courriers.» Toute personne ayant connaissance d’une telle situation doit en avertir le maire, officier de police judiciaire. Pour constater le péril, il peut solliciter sa police municipale ou son service communal d’hygiène et de santé (SCHS). En Isère, cinq villes en possèdent un (Grenoble, Fontaine, Saint-Martin d’Hères, Vienne et Bourgoin-Jallieu). Le propriétaire est informé de cette démarche. Le maire peut prendre un arrêté de péril ordinaire s’il n’y a pas de caractère d’urgence ou, après la nomination d’un expert, un arrêté de péril imminent s’il suspecte un danger grave et menaçant à tout moment. Là aussi, après l’envoi de l’arrêté, le locataire ne paie plus le loyer (uniquement les charges) et la procédure de relogement est identique à la situation d’insalubrité. À Grenoble, deux arrêtés de péril sont en cours notamment sur un immeuble quai Perrière dont un mur de soubassement s’est effondré en avril dernier.

■■ Caroline CHALOIN

Pour toutes informations sur les démarches, procédures :

Adil 38 - 2, boulevard Maréchal-Joffre, 38000 Grenoble.

Tél. 04 76 53 37 30. www.adil38.org

 

VERS UN « PINEL »

POUR L’HABITAT DÉGRADÉ…

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances 2019, l’Assemblée nationale a adopté un nouveau dispositif d’aide fiscale pour encourager la réhabilitation des logements dégradés ou insalubres du parc privé, en centre-ville. Destiné aux investisseurs privés, il s’inspire du Pinel ancien, déjà existant, mais avec des conditions de travaux moins drastiques