Fédération Nationale de l'Immobilier
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Terrains à bâtir : quel impact des PLUi en Isère ?

Terrains à bâtir : quel impact des PLUi en Isère ?

20/08/2018

À l’heure du passage des Plans d'Occupation des Sols (POS) ou des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) en Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), des questions se posent sur le devenir des terrains à bâtir. Certains pourraient passer en non-constructibles.

Terrains à bâtir : quel impact des PLUi en Isère ?

Depuis fin mars, d’après la loi Alur, la compétence des mairies en matière d’urbanisme a été transférée
aux communautés de communes ou d’agglomération auxquelles elles appartiennent, sauf opposition
d’une minorité de blocage des communes membres.

Les objectifs du PLUi
L’objectif est d’élaborer ensemble un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), qui vient remplacer le plan local d’urbanisme (PLU) propre à chaque ville. « Le PLUi vise à rassembler les élus dans une vue partagée du territoire tel que le vivent les habitants qui franchissent quotidiennement les limites municipales, explique l’Assemblée des communautés de France (ACDF). Il est ainsi un moyen d’adapter l’action politique locale aux évolutions majeures des modes de vie des habitants et des acteurs économiques du territoire. Ce document traduit une vision prospective commune et d’aménagement sur dix ans à l’échelle du bassin de vie. » Avant, les municipalités géraient de façon indépendante leur urbanisme.

« Aujourd’hui, elles doivent se regrouper pour avoir les mêmes règles sur un territoire agrandi, explique Judith Pugliese, gérante de l’agence Neolim, spécialisée dans l’expertise immobilière à Voiron. Cela concerne mêmes les villages de 300 habitants. » La volonté est de densifier les constructions à l’intérieur de la ville pour limiter les déplacements, les infrastructures (écoles, hôpitaux…) et rationaliser les coûts. D’après l’ACDF, la mairie est libre d’engager l’élaboration du PLUi quand elle le souhaite et au plus tard à l’occasion d’une révision de son PLU.
Le PLUi n’est pas uniforme. Il s’agit d’un ensemble de règles précises de constructibilité qui peuvent différer à l’intérieur d’une même commune, selon les zones : définition de la hauteur des constructions, choix des couleurs de façades, etc.
Certaines communes sont un peu perdues, ne sachant pas si elles doivent se référer à leur PLU ou au futur PLUi… Le transfert de compétences peut avoir des conséquences sur les terrains à bâtir : certains, jusqu’alors constructibles, pourraient être reconsidérés comme terrains agricoles, et inversement.

Un impact sur les divisions parcellaires
« La valeur d’un terrain constructible n’est pas la même qu’un terrain agricole qui s’échange aujourd’hui à moins d’un euro le mètre carré », souligne Judith Pugliese. C’est aux administrés de se renseigner sur le devenir de leur bien. « Dans certains cas, Neolim peut se charger d’effectuer les démarches nécessaires auprès des services compétents afi n de conserver la constructibilité du terrain », affirme-t-elle.
Le passage en PLUi pourrait aussi avoir des conséquences sur les divisions parcellaires. Cette opération consiste à diviser une parcelle bâtie ou non bâtie en un ou plusieurs lots. « Là encore, il faut prendre date en se rapprochant du service urbanisme de sa mairie et déposer un certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) qui confirmera les possibilités de construction sur le terrain, explique-t-elle. L’agent immobilier en a besoin pour estimer sa valeur. » Neolim travaille en collaboration avec un géomètre et gère les dossiers de division parcellaires et de permis d’aménager. « L’optimisation foncière permet dans certains cas de valoriser le patrimoine du propriétaire foncier de quasi 30 % », remarque Judith Pugliese.

EN CHIFFRES

548 : Début 2016, le nombre de communautés et métropoles compétentes en matière de PLU. Ce nombre a triplé entre 2013 et février 2016.
11 196 : Le nombre de communes qui vivent à l’heure de l’urbanisme intercommunal.
10 ans : La vision prospective du PLUi.
3,8 ans : Le délai moyen d’é laboration d’un PLU municipal ou intercommunal.
0 : Le nombre de contentieux recensés aujourd’hui qui seraient spécifiquement liés au caractère intercommunal du PLU (début 2016).

Source : Assemblée des communautés de France (ACDF), mars 2016

 

LE CERTIFICAT D’URBANISME OPÉRATIONNEL (CUO)

Ce document d’information, non obligatoire mais vivement conseillé, indique aux propriétaires
les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l’opération immobilière projetée est réalisable. C’est la mairie qui le délivre dans un délai d’un ou deux mois en général.