Fédération Nationale de l'Immobilier
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La garantie financière - une protection pour les consommateurs

La garantie financière - une protection pour les consommateurs

07/08/2018

Méconnue du grand public, la garantie financière a une importance capitale dans la protection des fonds versés par les acquéreurs, locataires, copropriétaires aux professionnels de l’immobilier. Ces derniers doivent obligatoirement en souscrire une.

La garantie financière - une protection pour les consommateurs

Les professionnels de l’immobilier doivent répondre à un certain nombre d’obligations pour exercer. La souscription d’une garantie financière en fait partie. Ce dispositif, régi par la loi Hoguet de 1970, sécurise le marché immobilier et protège les consommateurs. « La garantie financière couvre tous les fonds confiés aux agents immobiliers, gérants d’immeubles et syndics de copropriétés par leurs clients, à savoir les acquéreurs, locataires, copropriétaires… Ceci, dans l’hypothèse où le professionnel serait défaillant, souligne Fabienne Chauvet, directrice commerciale de GALIAN, leader français de la garantie financière des professionnels de l’immobilier.

Par exemple, l’acompte dit « séquestre » que l’acquéreur d’un bien remet à un agent immobilier, lors de la signature d’un compromis de vente, doit être déposé par le professionnel sur un compte bloqué. Un syndic qui encaisse les provisions de charges trimestriellement auprès des copropriétaires, en vue de faire des travaux dans l’immeuble par exemple, doit aussi les verser sur un compte ouvert au nom de la copropriété pour les copropriétés de plus de quinze lots. Ce sont ces sommes confiées que la garantie financière va protéger, tout comme les dépôts de garantie ou les loyers qu’un gérant d’immeuble perçoit et reverse aux propriétaires bailleurs.»

La garantie financière peut être souscrite par le professionnel auprès d’un établissement de crédit, d’une société de fi nancement, d’une compagnie d’assurance ou de la Caisse des dépôts. Son montant doit être au moins égal aux sommes dont l’agent immobilier peut être redevable à tout moment. Chaque année, le professionnel paye une cotisation à l’organisme garant. « Elle dépend des fonds à garantir à une date donnée.»

Pour être toujours couvert, il doit informer le garant des éventuelles variations des montants détenus. »
En cas de problème, le garant entre en jeu. « Nous récupérons les registres où le professionnel de l’immobilier recense tous les versements reçus ou en attente de paiement, et signalons aux clients du professionnel la défaillance de ce dernier. Ils ont trois mois pour se manifester. Nous les indemnisons à la hauteur du préjudice », remarque Fabienne Chauvet.


ASSURER UN SUIVI DES RISQUES

La loi Alur, datant de 2014, renforce le cadre d’application de la garantie financière pour protéger davantage les clients consommateurs. En pratique, seuls les organismes en capacité de mettre en place des procédures de contrôle efficientes pourront la délivrer, lorsque le décret d’application de cette mesure aura été publié au journal offi ciel. « GALIAN réalise 3 000 audits par an dans les agences immobilières », souligne- t-elle. Autre nouveauté en vigueur depuis le 1er juillet 2015, l’obligation pour le professionnel d’afficher qu’il s’est engagé à ne pas détenir de fonds, y compris sur les publicités commerciales, si tel est effectivement le cas, en matière de transaction immobilière. « Alors, il n’est pas tenu par la loi de souscrire une garantie. »

Par ailleurs, un professionnel de l’immobilier, tenu d’avoir une garantie financière, doit faire figurer dans ses documents, ses locaux d’accueil ou dans les mentions légales de son site internet, le nom et l’adresse du garant. « Depuis la loi Alur, la carte professionnelle des agents immobiliers est délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI) qui, parmi les critères de délivrance ou de renouvellement de la carte professionnelle, vérifient le volet garantie financière. Les consommateurs peuvent être rassurés, la profession est très encadrée et réglementée », affirme-t-elle.

D’AUTRES PROTECTIONS AU SERVICE DES CLIENTS

Tout comme la garantie financière, l’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) est obligatoire pour ouvrir une agence immobilière. « Si le professionnel commet une faute, par exemple omet d’informer son client sur une caractéristique ou un problème touchant le bien et que la responsabilité du professionnel est avérée, l’assurance indemnisera le client consommateur.»

L’agent immobilier devra alors déclarer le sinistre à son assureur. Celui-ci évaluera le préjudice et l’indemnisera en conséquence. Le professionnel n’est pas tenu d’afficher la délivrance de la RCP. « Cette assurance est une garantie supplémentaire pour le consommateur et n’existe pas dans le cadre d’opérations réalisées entre particuliers, qui doivent ensuite se débrouiller devant les tribunaux… », remarque Fabienne Chauvet.

Une autre protection est imposée aux professionnels de l’immobilier qui présentent, proposent ou distribuent des produits d’assurance. Ils doivent être inscrits à l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance (ORIAS) et disposer d’un numéro ORIAS. « Un agent immobilier peut, par exemple, proposer une assurance multirisques habitation à un locataire ou une assurance de responsabilité au propriétaire bailleur », précise-t-elle. Pour obtenir ce numéro ORIAS, il faut être habilité grâce à une formation. « Nous accompagnons les professionnels en leur proposant une telle formation et en leur apportant la démarche commerciale nécessaire. » Au 1er janvier 2018, la réglementation se renforcera et imposera à chaque professionnel de l’immobilier de justifier de 15 heures de formation par an, en plus de son habilitation initiale, pour continuer à proposer des produits d’assurance.

GALIAN, UNE ÉMANATION DE LA FNAIM

Leader français de la garantie financière, GALIAN est un groupe indépendant, créé il y a un peu plus de 50 ans. « A l’époque, la profession avait besoin d’être encadrée car les pratiques n’étaient pas uniformes et les détournements des fonds reçus des clients n’étaient pas rares, note Fabienne Chauvet, directrice commerciale du groupe. Les professionnels eux-mêmes ont souhaité qu’un dispositif de garantie des fonds détenus soit instauré. La Fnaim a alors créé une caisse de garantie en 1965 pour l’ensemble de ses adhérents. » GALIAN en est l’émanation. Le groupe est à la fois une société de caution, une société d’assurances et un cabinet de courtage.

En 2016, GALIAN a délivré près de 7 milliards d’euros de garanties à ses 10 000 clients sociétaires. Chaque année, il réalise 3 000 audits. « Nos clients sont audités en moyenne tous les trois ans par nos équipes, précise-t-elle. Par cette politique de risque et de suivi maîtrisée, GALIAN traite une dizaine de sinistres garantie fi nancière chaque année, représentant un coût de 1 à 2 millions d’euros par an sur les dernières années. » Autant de sommes à rembourser aux victimes. « Ces chiffres sont à rapprocher du montant de nos engagements, soit 7 milliards de garanties. Ce qui est important, c’est le volet prévention. Nos contrôles fréquents permettent de détecter les dérives de gestion et souvent d’intervenir avant qu’il ne soit trop tard. C’est un gage de sécurité et de qualité pour les consommateurs. En effet, si les choses se compliquent, GALIAN est là pour indemniser les clients. C’est rassurant car entre particuliers, ces garanties n’existent pas », rappelle-t-elle.