Fédération Nationale de l'Immobilier
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LOCATION - LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

LOCATION - LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

03/01/2018

Pour louer son bien, un propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire un logement décent et doit lui remettre un certain nombre de documents lors de la signature du bail. Les conseils des agents immobiliers s’avèrent précieux.

LOCATION - LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

DÉLIVRER UN LOGEMENT DÉCENT
Le propriétaire a l’obligation de délivrer un bien décent, qui répond à des critères de surface et de
confort minimum. Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface
minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou bien un volume habitable de
20 m³. « En Isère, la réglementation sanitaire départementale (RSD) impose une surface minimum de 7 m² pour une chambre », souligne Adrien Lando, dirigeant associé de l’agence Valoris Immobilier à Grenoble.

A partir du 1er janvier 2018, tout logement mis en location (vide ou meublé) devra être protégé
contre les infiltrations d’air parasites. Les portes, fenêtres, murs et parois du logement donnant sur
l’extérieur ou sur des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.

A compter du 1er juillet 2018, tout logement mis en location devra posséder, en plus, des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état pour permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. « Le rôle de l’agent immobilier est de délester le propriétaire de tous ces points de contrôle à effectuer avant de louer le bien. Lors d’une première visite, nous remplissons une grille d’évaluation du logement avec les différents critères de décence », remarque Adrien Lando. Si le bien s’avère non conforme une fois loué, le locataire peut, à défaut d’un accord amiable avec le propriétaire, saisir la justice. Le bailleur peut être contraint par le juge à faire des travaux, réduire le montant du loyer, verser des dommages et intérêts au locataire…

DES ÉQUIPEMENTS OBLIGATOIRES POUR LES MEUBLÉS
Les logements meublés doivent être dotés d’un certain nombre d’équipements comme un four, une table, une literie comprenant une couette ou une couverture, selon une liste déterminée par un décret datant de 2015. « Tout dépend de la localisation du bien, mais nous conseillons aux propriétaires de logements qui ont le potentiel pour accueillir des étudiants, de la petite surface au T2 en passant par des appartements adaptés à la colocation, de louer en meublé car le cadre fiscal est plus avantageux pour eux, remarque-t-il. Nous menons une réflexion sur chaque bien pour  optimiser la fiscalité des bailleurs. »

FOURNIR UN DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT) …
À la signature du bail ou à son renouvellement, le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) qui comporte un certain nombre de diagnostics réalisés par un diagnostiqueur immobilier. Par exemple, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement est obligatoire depuis 2007 pour la location.(Il permet de mesurer la performance énergétique d’un bien en le classant de A à G, en fonction de sa consommation d’énergie primaire par an et par m2).

Recourir à un professionnel de l’immobilier permet d’évacuer toute cette complexité, sachant que les honoraires des agences sont déductibles des revenus fonciers pour les bailleurs qui ont opté pour le régime réel. Louer reste la meilleure rentabilité financière sur le marché.

AMÉLIORER L’ÉTAT DU LOGEMENT POUR LOUER PLUS VITE
LE DPE a un caractère informatif, mais le ministère de la Transition écologique envisage de taxer les logements mal isolés et énergivores, en obligeant par exemple les bailleurs à prendre en charge une partie des frais de chauffage des locataires… Les logements visés sont ceux dont l’étiquette énergie est classée F ou G. « En isolant les combles, on peut par exemple réaliser jusqu’à 30 % d’économie d’énergie et gagner une voire deux lettres sur le DPE. Cela valorise le bien », affirme Adrien Lando. "Aujourd’hui, les locataires s’orientent vers des logements qui possèdent une cuisine équipée et une salle de bains aménagée. Si le logement n’a pas été rénové depuis de nombreuses années, il sera très difficile de le louer en l’état", remarque Coralie Rodriguez. Il y a une dizaine d’années, le locataire était prêt à faire lui-même les travaux en contrepartie d’une dispense de loyer, mais plus maintenant. Il veut poser tout de suite ses valises. Le confort est aussi un critère important. Il sera difficile de louer un logement chauffé par de vieux radiateurs électriques. Effectuer des travaux assure la pérennité du logement et génère du déficit foncier, ce qui a un intérêt fiscal pour le propriétaire. » Pour soulager le bailleur, l’agence immobilière peut se charger de suivre les travaux, de réceptionner les équipements, etc. « Nous nous occupons de tous les problèmes techniques, juridiques et comptables », assure-t-elle.