Fédération Nationale de l'Immobilier
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Investissement locatif : les clés pour réussir son projet

Investissement locatif : les clés pour réussir son projet

09/08/2017

Plusieurs dispositifs permettent de déduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition d’un logement, à condition
de le louer. Mais il est nécessaire de bien étudier son projet avant de se lancer. Les conseils de nos experts.

Investissement locatif : les clés pour réussir son projet

CONSEILS D’EXPERTS

Élaborer son projet
Il est nécessaire d’avoir un vrai projet, par exemple la volonté de se constituer un patrimoine.

Visiter le quartier et s’intéresser à la demande locative
Il faut se soucier des commerces, des accès, des transports, de la possibilité de se garer… Les villes avec le tram, comme Le Fontanil-Cornillon, ou avec des pôles d’activités, comme Meylan ou Voiron, sont des valeurs sûres. »

Calculer la rentabilité
Plus le prix au mètre carré est faible, plus la rentabilité est élevée. Pour la calculer, il faut multiplier le loyer par 12, puis diviser la somme par le prix d’achat, ce qui donne une valeur brute de toutes taxes. Le brut d’impôt prend en compte les charges de copropriété, les travaux d’entretien, la taxe foncière, etc. « Il faut aussi soustraire au résultat le crédit et l’assurance propriétaire non-occupant ».

Penser à la revente
« Cette notion est très importante pour un investisseur dans le neuf, plus cher que l’ancien, souligne Dimitri Monnet. S’il y a moins-value lors de la revente, la rentabilité que l’on aura effectuée sera perdue. » Pour Guillaume Trignat, « les frais de notaire réduits dans le neuf limitent le risque de revente à perte. Un bien confortable respectant les dernières normes thermiques sera toujours plus facile à revendre qu’une passoire énergétique. »

 

Le dispositif PINEL 

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, il est accordé sous conditions aux propriétaires qui louent un
logement neuf ou réhabilité, non meublé. Le bien doit être construit dans une zone éligible au Pinel
et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. Selon la durée de l’engagement
de location choisie, il ouvre droit à une réduction d’impôts de 12 % du prix de vente du logement sur
6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans. 

L’avis de Guillaume Trignat, directeur opérationnel de Gilles Trignat résidences à La Tronche : « Ce dispositif est lisible, facile à comprendre pour les investisseurs. Il est possible de louer le logement à ses ascendants ou descendants, tout en combinant l’avantage fiscal. »


L’avis de Dimitri Monnet, cogérant de l’agence Arava Immobilier et patrimoine à Grenoble : « Il
faut prendre en compte le prix d’achat du bien pour effectuer un investissement judicieux, et les
contraintes imposées par les plafonnements des loyers et des ressources, car le neuf est toujours plus cher que l’ancien et cela grève sa rentabilité. »

 

Le LMNP

Dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la location doit porter sur un
logement neuf ou ancien qui bénéficie de meubles et d’agencements répondant à un usage normal
d’habitation. Les recettes locatives, qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
(BIC), doivent rester inférieures à 23 000 euros TTC par an et représenter moins de la moitié
des revenus globaux du loueur. Celui-ci peut opter pour le régime de la micro-entreprise. Dès lors que
le chiffre d’affaires réalisé par la location est inférieur à 33 100 euros, il bénéficie d’un abattement
de 50 % sur l’ensemble de ses recettes. Il suffit de reporter le montant du chiffre d’affaires sur sa déclaration d’impôt. Le loueur peut opter pour le régime réel, mais il est nécessaire de tenir une comptabilité. Les règles fiscales sont les mêmes que pour les entreprises, les taux sont donc moins élevés
que ceux appliqués par l’impôt sur le revenu. Il est possible de déduire les charges réelles des recettes
comme les travaux d’entretien, la taxe foncière, etc. Attention, les éventuels déficits d’exploitation
ne sont pas imputables sur le revenu mais sont reportables (au maximum 10 ans) sur des revenus de
même nature.


L’avis de Guillaume Trignat : « Ce dispositif est un peu plus complexe que le Pinel car il requiert des
connaissances fiscales pour bien l’appréhender. Il offre néanmoins une solution fiscale différente et
intéressante selon sa situation personnelle. »

L’avis de Dimitri Monnet : « La location meublée est avantageuse car on peut déduire plus de charges
que dans une location nue en amortissant notamment le prix d’achat du bien qui permet ainsi d’écraser la base taxable. »

 

Le dispositif CENSI-BOUVARD

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2017, ce dispositif spécifique offre une réduction d’impôt de 11 %
sur le revenu aux personnes qui achètent un logement meublé non professionnel dans une résidence de services, dédiées aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants. Il faut louer le bien pendant
9 ans au minimum. La base de l’avantage repose sur le prix d’acquisition ou de revient du logement
retenu dans la limite globale de 300 000 euros au titre d’une même année d’imposition. Depuis cette
année, on ne peut plus en bénéficier pour l’acquisition d’un logement dans une résidence de tourisme
classée.

 L’avis de Dimitri Monnet : « L’avantage principal réside dans la garantie de loyer offerte par le gestionnaire
qui va s’engager à verser les sommes aux propriétaires. C’est censé offrir une sécurité supplémentaire
pour l’investisseur hors défaillance éventuelle de l’exploitant. »


Le déficit foncier 

Les propriétaires, qui optent pour le régime réel d’imposition dans le cadre d’une location non
meublée, peuvent déduire leurs charges (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du
logement, taxe foncière, frais de copropriété non imputable au locataire…). Lorsque les dépenses excèdent les recettes, les loueurs dégagent un déficit foncier qui permet de diminuer le montant de leur
impôt. Il est possible de soustraire ce déficit de ses autres revenus imposables (salaires, etc.) jusqu’à
10 700 euros. Et si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable pendant 10 ans (toujours dans la
limite annuelle des 10 700 euros).

L’avis de Guillaume Trignat : « Cette déduction est valable pour toute location nue, que le bien soit
neuf ou non. »

L’avis de Dimitri Monnet : « Il est possible de cumuler le Pinel avec la déduction des charges sur les
revenus fonciers, mais aussi d’en profiter dans l’ancien à rénover, en imputant une partie du montant
des travaux de rénovation sur les revenus fonciers, voire même le revenu global, permettant ainsi de
bénéficier d’économies d’impôts. »

 

Et aussi... 

Le dispositif Louer abordable, dit « dispositif Cosse », est entré en vigueur le 1er février. Il permet
aux propriétaires, louant un logement à un niveau de loyer inférieur à celui du marché, de bénéficier
d’une déduction sur leurs revenus locatifs de 15 à 70 % pour une location classique et jusqu’à
85 % pour une location solidaire et sécurisée via une agence immobilière sociale ou une association
agréée. Pour avoir droit à cette déduction fiscale, le logement récent ou ancien, loué non meublé, doit
être affecté à la résidence principale du locataire. Celui-ci doit avoir des ressources inférieures à des
plafonds fixés par l’État. Le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat
(Anah). Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019.

Le prêt locatif social (PLS) est un prêt à taux préférentiel  accordé pour la construction, l’achat, la
réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Il permet de bénéficier de
la TVA à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.
Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Le taux est indexé
sur la rémunération du livret A. 

Le dispositif Malraux, révisé récemment, concerne les opérations de restauration complètes d’immeubles
situés notamment dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
(ZPPAUP). Les travaux doivent être encadrés par les architectes des Bâtiments de France. Selon
la localisation du bien, la réduction d’impôt s’élève de 22 à 30 % sur les dépenses de travaux, plafonnées
désormais à 400 000 euros sur une période de 4 ans. En contrepartie, l’immeuble doit être loué
pendant 9 ans. Le dispositif, intéressant pour ceux qui payent beaucoup d’impôts, n’entre pas dans le
calcul du plafonnement global des niches fiscales.