Fédération Nationale de l'Immobilier
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Impôts : bien déclarer ses revenus fonciers

Impôts : bien déclarer ses revenus fonciers

12/05/2017

Comment bien remplir sa feuille d'impôts avec l'aide de BDO - Cabinet d'audit, d'expertise comptable et de conseil à Grenoble

Impôts : bien déclarer ses revenus fonciers

Chaque année, les propriétaires de logements doivent déclarer à l'administration fiscale les revenus tirés de leur mise en location. 

Deux possibilités s'offrent au bailleur : 

 

- REGIME MICRO-FONCIER
Ce régime ne peut s'appliquer que si le montant total annuel des revenus bruts encaissés par le foyer fiscal est inférieur à 15 000 €. Par revenus bruts, on entend les loyers auxquels s'ajoutent les éventuelles subventions perçues, ainsi que les indemnités d'assurance perçues pour loyers impayés. Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit au bail, taxe additionnelle, etc...).

Le plafond est apprécié en tenant compte de l’ensemble des loyers encaissés au cours de l’année, y
compris les loyers en retard ou en avance.Un abattement forfaitaire de 30 % est pratiqué par l’administration fiscale après déclaration de vos revenus.
Les charges sont donc évaluées forfaitairement à 30 % des recettes brutes.
Les contribuables concernés ne peuvent ainsi plus imputer aucune charge puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire global.
Le solde est additionné à vos autres revenus sur votre déclaration n°2042. Le montant de votre imposition finale dépendra de votre tranche d’imposition. Aucune déclaration spécifique n’est requise : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

 

- REGIME REEL
 Il s’adresse aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels hors charges sont supérieurs à 15 000 euros, à ceux bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier ou aux bailleurs qui, bien que remplissant les conditions pour dépendre du régime micro-foncier, ont opté pour le régime réel d’imposition. Attention, lorsque vous avez opté pour ce régime, cette option s’applique pour une durée irrévocable de trois ans et doit être faite avant le 1er février de chaque année. Les contribuables qui relèvent de ce régime sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n°2042. Il s’agit soit de la déclaration n°2044, soit de la déclaration n°2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Besson, Robien, etc.).

Dans le régime réel, vous devez procéder à la déclaration de vos loyers, puis déduire vos charges (travaux
d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement, taxe foncière, frais de copropriété non imputable
au locataire, honoraires versés à un cabinet immobilière…) pour leur montant réel. Lorsque les dépenses
excèdent les recettes, le loueur dégage un déficit foncier (uniquement pour les immeubles à usage d’habitation). Il permet de diminuer le montant de votre impôt dû à l’administration fiscale. Il est même possible de soustraire ce déficit de vos autres revenus imposables (salaires, etc.) jusqu’à 10 700 euros. Et si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable pendant dix ans (toujours dans la limite annuelle des 10 700 euros). « Vous pouvez optez pour le régime réel alors même que vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 euros, explique Justine Gairaud, co-responsable de BDO Grenoble. Ce choix se justifie si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 30 % de vos recettes. »

 

LE CAS PARTICULIER DE LA LOCATION MEUBLÉE
Dans la location meublée, le logement est équipé de mobilier, d’électroménager, d’accessoires de cuisine…Les meublés à titre de résidence secondaire ou principale, les locations saisonnières, les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme, le bail étudiant meublé entrent dans cette catégorie. Les ressources issues de la location ne sont ici pas considérées comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur est fiscalement considéré comme un commerçant. Là encore il doit choisir entre deux options pour faire sa déclaration.
Le régime micro-BIC, également appelé régime microentreprise, est un régime forfaitaire qui s’applique
de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles (loyers et recettes accessoires) ne dépassent pas 32 900 euros en 2016 (33 100 euros en 2017). Si la location n’est intervenue qu’en cours d’année, ce plafond est à ajuster au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile. Pour les locations meublées, l’abattement forfaitaire pratiqué par l’administration fiscale est porté à 50 %.
Une fois cet abattement fait, aucune déduction de dépense supplémentaire n’est autorisée. Le montant de
l’impôt dépendra ensuite de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez. Sur l’imprimé « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C PRO) dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », il suffit de reporter le chiffre d’affaire brut de toutes vos locations meublées, c’est-à-dire le montant brut des revenus (loyers et recettes accessoires), toutes taxes comprises acquittés par votre locataire.
Le régime réel, quant à lui, s’applique de plein droit lorsque vos recettes annuelles (loyers et recettes accessoires) dépassent 32 900 euros. Il faut alors remplir la déclaration spécifique n°2031 et 2033. Dans ce régime, vous déclarez vos loyers et vous déduisez vos charges pour leur montant réel et non forfaitaire. Là aussi, vous pouvez optez pour le régime réel alors même que vos recettes annuelles sont inférieures à 32 900 euros.
Comme pour la déclaration des revenus fonciers, ce choix se justifie si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.

PROCÉDER À UNE ANALYSE FINANCIÈRE ET PATRIMONIALE
La location vide ou meublée permet de se constituer un complément de revenus. « Pour que ces derniers s’inscrivent dans un cadre fiscal optimisé, il est préconisé de procéder avant tout à une analyse à la fois financière et patrimoniale, explique Justine Gairaud. Outre les options qui s’offrent au contribuable pour la déclaration des revenus locatifs, Il faut également prendre en compte la valeur vénale du bien, sa rentabilité locative et sa facilité à le revendre. Un expert-comptable peut vous permettre d’arbitrer entre ces choix. »

TABLEAU COMPARATIF ENTRE LA LOCATION MEUBLEE ET LA LOCATION VIDE SUR LE PLAN FISCAL (revenus 2016)