Fédération Nationale de l'Immobilier
/

Immobilier d'entreprise : Une année 2016 dynamique

Immobilier d'entreprise : Une année 2016 dynamique + Etude Immobilier d'entreprises 2016 à télécharger

22/02/2017

Dans l’agglomération, l’immobilier d’entreprises a poursuivi sur sa bonne lancée, avec des volumes en hausse dans le tertiaire, une belle année pour les locaux d’activités et un regain d’intérêt en matière de locaux commerciaux dans le centre .

Immobilier d'entreprise : Une année 2016 dynamique + Etude Immobilier d'entreprises 2016 à télécharger

 

Pour la 16e année consécutive, la Fnaim Entreprises 38 a révélé les résultats de son étude sur l’immobilier d’entreprises en 2016, dans l’agglomération grenobloise.

 

 Notre livret 2016 à télécharger 

 

LA BELLE PERFORMANCE DES BUREAUX
Avec 71 323 m2 de bureaux commercialisés (+ 37,6 % par rapport à 2015), 2016 est une bonne année en termes de volume. Ce résultat est à comparer avec la moyenne de la précédente décennie, de l’ordre de 51 000 m2. Il est aussi à nuancer car une part significative du marché a été réalisée par deux opérations majeures représentant à elles deux plus de 54 % du volume : 26 750 m2 « clés en mains » pour le compte de Schneider Electric sur la Presqu’île scientifique de Grenoble et 12 000 m2 acquis par la Ville de Grenoble avenue Marcelin-Berthelot (l’ex-siège du Crédit Agricole).

Grenoble intra-muros se détache largement du reste de l’agglomération, avec 34 % de la demande placée. Meylan et Montbonnot représentent 17 % des transactions (contre 38 % en 2015). Ceci est lié au manque d’offre sur ce secteur.

Les transactions portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m2 sont moins nombreuses qu’habituellement. « Ce n’est pas forcément bon signe. Comme au niveau national, les grands groupes sont en attente, du fait d’un manque de visibilité », analyse Guillaume Woutaz, président de la Fnaim Entreprises 38. La surface moyenne commercialisée est également en baisse passant de 290 m2 en 2015 à 280 m2 en 2016. La demande des  surfaces inférieures à 150 m2 reste importante, mais elle n’est pas satisfaite par manque d’offres.

Le marché du neuf est en repli : 12 transactions ont été réalisées contre une vingtaine en général.

Dans l’ancien, en périphérie de Grenoble, les loyers restent stables par rapport à 2015, voir reprennent le chemin de la hausse autour de 110 à 115 euros hors taxe (HT) par mètre carré et par an. Les loyers dans le neuf s’élèvent à 150 euros HT par mètre carré et par an en périphérie et à 160 euros dans le centre de Grenoble. Les prix de vente des bureaux dans l’ancien, en périphérie, se situent entre 900 et 1 500 euros hors droit (HD) par m2, suivant l’état. Dans le neuf, ils se maintiennent entre 2 100 et 2 500 euros HT par m2, avec un léger infléchissement dans le centre-ville.

Le stock de locaux disponibles à un an progresse de 18,69 % par rapport à 2015 et passe à 116 500 m2, niveau équivalent à 2013. « Il est en hausse mais inadapté, souligne-t-il. L’offre est vétuste et beaucoup de bureaux sont proposés à la location, alors que la demande est à l’acquisition. »


UNE DES MEILLEURES ANNÉES POUR LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
En 2016, la surface totale placée atteint les 113 606 m2 pour les locaux d’activités (ateliers, production, stockage), soit l’une des meilleures années depuis 2006, à l’exception de 2015 (182 032 m2 placés en raison d’un nombre record d’opérations clés en mains). Les demandes provenant de grands groupes demeurent à un haut niveau. Les secteurs les plus recherchés en 2016 sont Saint-Egrève, puis Echirolles, Seyssins et Villard-Bonnot.

La location (55 %) prime sur la vente, et le secteur de l’ancien largement sur celui du neuf. « Les entreprises achètent peu car il y a aussi dans ce secteur peu de produits à la vente. La vacance locative n’incite pas les propriétaires à vendre car ils disposent généralement d’un portefeuille de plusieurs biens, et les autres produits d’investissements sont toujours moins rémunérateurs que la pierre. ».

Le stock s’élève à 151 982 m2 au total. En cause, le peu de renouvellement du parc qui, à moyen terme, ne répondra plus aux attentes des grands groupes et entreprises internationales.


UN REGAIN D’INTÉRÊT POUR LES COMMERCES
Avec une progression notable des transactions réalisées (125 contre 58 en 2015), l’année 2016 est positive pour le commerce. En tout, 30 500 m2 ont été placés dont 9 330 m2 dans Grenoble intra-muros, montrant son attractivité à l’échelle du territoire. Avec les taux d’intérêt bas, les commerçants ont investi dans leurs murs (53 % des transactions sont des ventes).

De nombreuses demandes restent insatisfaites en raison du manque d’offres de grandes surfaces (supérieures à 300 m2), qui plus est sur des emplacements de qualité à Grenoble (rue de Bonne, place Victor-Hugo, place Grenette…). Dans ces secteurs, les valeurs locatives ont tendance à être tirées vers le haut, grimpant de 700 à 1 000 euros HT par mètre carré et par an.


LES INVESTISSEURS EN CONFIANCE
Après une année 2015 peu favorable sur le plan des investissements, 2016 retrouve de la vigueur, avec un volume de transaction évalué à 42,5 millions d’euros, soit + 77 %. « Des foncières et des investisseurs privés se sont portés candidats dans l’agglomération », constate Guillaume Woutaz. Les Investisseurs ont en majorité fait l’acquisition de bureaux dans le secteur de l’ancien. La transaction phare de 2016 est la cession de l’immeuble « Le Sun » à Montbonnot pour 17 millions d’euros.