Fédération Nationale de l'Immobilier

Primo-accédants : Les étapes, les aides pour devenir propriétaire

Vous louez votre résidence principale depuis plusieurs années ? Vous avez acquis un petit capital ? Le moment est peut-être venu pour vous d’acheter votre premier logement, en bénéficiant de taux d’emprunt attractifs.
Si vos revenus sont modestes, vous êtes peut-être éligible à l’accession aidée dans le neuf…

Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant votre achat immobilier ? Pas de doute, vous êtes un primoaccédant. Vous hésitez encore à devenir propriétaire… Sachez que la durée d’amortissement s’est fortement allongée ces dernières années (6 ans contre 2 il y a dix ans), mais qu’il reste toujours préférable, lorsqu’on peut, de rembourser un crédit plutôt que de verser un loyer…

Capitaliser

Dès lors que vous disposez d’un capital représentant au minimum 15 à 20 % du budget que vous souhaitez allouer à votre opération immobilière, vous pouvez vous lancer à la conquête de votre résidence principale ! « Donations, épargne sur les quelques premières années travaillées… L’apport est la clé de l’accession à la propriété. 20 ou 30 000 euros seront nécessaires pour partir à la recherche d’un appartement T2 ou T3. Sans capital de départ, peu de projets immobiliers auront des chances de dépasser l’étape de la simulation bancaire », confirme Adrien Lando, cofondateur de Valoris Immobilier Conseil.

Emprunter

Muni de votre capital et d’une estimation des remboursements mensuels que vous pouvez allouer à votre projet immobilier (maximum 33 % de vos revenus, idéalement entre 25 et 30 %), adressez-vous tout d’abord à votre banque, puis à d’autres, afin d’établir un plan de financement. « Si vous souhaitez obtenir une vision plus globale des offres de financement, privilégiez le recours à un courtier », conseille l’agent immobilier. Le Net peut vous aider à défricher le terrain, jusqu’à formuler des demandes de crédit en ligne. Toutefois, pour un montage financier optimisé, ne faites pas l’économie des conseils d’un professionnel !

Bonne nouvelle ! Le taux moyen des crédits immobiliers n’a jamais été aussi bas : à peine plus de 3 % en 2013. Un vent favorable souffle sur les premières acquisitions, même si les établissements bancaires ont revu leurs exigences à la hausse en matière de solvabilité.

Taux fixe ou révisable ? Dans le premier cas, le taux reste identique sur toute la durée du prêt, dans le second, il varie selon un indice. Si les taux variables sont très attractifs (de 0,20 à 0,40 % en dessous des taux fixes), ils peuvent remonter assez rapidement (veillez à choisir des taux variables capés, c’est-à-dire ne pouvant dépasser un certain seuil). Dernière option : le crédit mixte, associant une première période à taux fixe, suivie d’une seconde à taux révisable.

Côté fiscalité, le prêt à taux zéro (PTZ), qui fut jusque f n 2012 le piédestal de la “primo-accession”, a été remplacé par le PTZ+, aux conditions d’accès plus restreintes.

S’approprier le marché

Il n’existe pas de marché spécifique pour le primo-accédant en quête de sa résidence principale. « Cette étape peut être celle de la désillusion, note Adrien Lando, avec des biens proposés pour un budget donné, qui ne correspondent pas toujours aux attentes de nos clients. Les plus exigeants peuvent faire le choix de louer encore quelques années pour augmenter leur capital ; d’autres font des concessions sur l’emplacement géographique, la surface, l’étage, ou le type de construction. »
« Je conseille à mes clients de ne pas s’éloigner géographiquement de leur lieu de travail eu égard aux coûts élevés des transports. Par ailleurs, les biens achetés dans le cadre d’une primo-accession étant actuellement revendus au bout de sept ans, l’éventualité de réaliser une plus-value à la revente est minime voire inexistante pour les biens se trouvant dans des quartiers moins biens situés (sud de l’agglomération, grande périphérie…). » Choisissez plus petit, mais bien placé !
Dans l’ancien comme dans le neuf, afin de répondre aux budgets des primo-accédants, notons que certains promoteurs proposent des appartements “compacts”, affichant des surfaces inférieures à celles couramment rencontrées dans leur catégorie. 6 ou 7 m2 en moins à financer, soit 15 à 25 000 € pour l’agglomération grenobloise, c’est toujours bon à prendre…
Les adeptes du “coup de coeur” ne doivent pas se décourager pour autant. « L’important est de respecter dans la réalisation de son projet immobilier une vision à long terme. »

Acquérir dans le neuf

Avec des prix souvent supérieurs à 4 000 €/m2, il est encore plus difficile de “primo-acquérir” dans le neuf que dans l’ancien. Plusieurs dispositifs existent à l’échelle départementale pour
encourager les jeunes ménages à devenir propriétaires. Parmi eux : la communauté d’agglomération, en association avec certains promoteurs et agences immobilières, a mis en place un dispositif d’accession aidée à destination des familles aux revenus modestes. « Moyennant un certain plafond de ressources, ces familles se voient proposer des logements à prix maîtrisés grâce à des efforts réalisés par certains promoteurs sur les coûts de construction, ainsi que par des subventions de la communauté d’agglomération et du conseil général. En contrepartie, les acquéreurs s’engagent à rester propriétaires du logement pendant neuf ans. Dans le cadre de ce dispositif, nous travaillons avec Grenoble Habitat et Isère Habitat sur différents programmes à Saint-Martin-le-Vinoux, Saint-Martin-d’Hères et Grenoble », détaille Martine Coquet, de la Genevoise Immobilier.
Encore une fois, se renseigner, faire appel aux bons professionnels, se référer à leur connaissance du marché et à leurs compétences juridiques et fiscales, est incontournable pour réussir sa première acquisition…