Fédération Nationale de l'Immobilier

Vendre en Viager

Même si elle représente seulement 1% des transactions immobilières, l’offre de vente en viager croit d’année en année. En effet, avec la crise actuelle et ce phénomène de vieillissement de la population, de plus en plus de personnes âgées sont attirées par ce mode de vente qui consiste à céder son logement, tout en continuant à l’occuper et à percevoir une rente jusqu’à son décès.

Quels avantages ?

  • Pour le vendeur (appelé crédirentier) : la vente en viager constitue tout d’abord un revenu financier complémentaire offrant une meilleure qualité de vie. C’est un aussi un moyen pour les personnes sans héritier d’organiser leur succession.

 

  • Pour l'acheteur (appelé débirentier) : la vente en viager a une finalité purement économique faisant office d'un placement épargne, et qui pourrait être particulièrement intéressant suivant les aléas de la vie.

Nos conseils en vidéo

Explications de Michel Artaz, Directeur du Centre Européen de Viagers.

                                

Point de vue de l'agent immobilier

« Le viager, c’est beaucoup de disponibilité, d’écoute accordée aux vendeurs, reconnaît Suzanne Pellissier de l’agence Suzanne Immobilier, spécialisée dans la vente en viager depuis près de 15 ans. Agés, inquiets, ils ont besoin d’être conseillés, rassurés. Cette relation perdure souvent au-delà de la vente, lorsqu’à la demande des vendeurs nous assurons un suivi pour la régularisation annuelle de la rente. La vente en viager exige l’analyse de la situation du vendeur, ses besoins, sa famille, ses héritiers s’il en a, sa santé… dans la confidentialité qui s’impose. On ne dispose pas du bien d’une personne âgée, sans précaution, attention, et professionnalisme. »

A quel prix ?

Au moment de l'achat, les deux parties s'entendent sur une somme à payer (appelée bouquet), complétée par une rente viagère versée chaque mois jusqu'au décès du crédirentier.

Le calcul de la rente se veut particulièrement complexe. Le prix est fixé de façon à ce que, si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé en totalité le prix normal du bien immobilier. Dans le cas où le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie alors plus que la valeur du bien et dans le cas où il décède avant, l'acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.

Ce calcul intègre donc des tables qui prennent en compte de l'âge du vendeur et le fait que le viager peut se faire sur une ou deux personnes. A noter : les tables communément utilisées sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.

Quelles modalités ?

La vente en viager est différente selon si le viager est libre ou occupé : soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance, soit le vendeur se réserve un droit d'habitation.

Dans ce dernier cas, il faut  prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges pour savoir, par exemple, qui paie les charges locatives, la taxe d’habitation et la taxe foncière, les éventuels travaux de réparation, etc. Pour le calcul de la rente, il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente ne repose alors que sur la différence.

Dans le cas d'un viager libre, il faut convertir tout le prix du bien en rente, car l’acheteur en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente.

Les litiges possibles

Ce contrat de gré à gré peut souvent engendrer quelques litiges. Faisons un point pour éviter tout risque.

  • Que se passe-t-il si… le vendeur quitte son logement ?

Pour des raisons médicales ou des raisons diverses, le vendeur peut être amené à déménager. L'acheteur ne peut alors occuper le logement qu'après avoir obtenu l'autorisation du vendeur. Une révision du montant de la rente est alors envisagée.

Notre conseil : insérer une stipulation dans le contrat de vente prévoyant ce rééchelonnement.

  • Que se passe-t-il si…  l’acheteur ne paye plus les rentes ?

Si l’acheteur refuse d’obtempérer, le vendeur peut utiliser des voies de règlement judiciaire :

  • Injonction de payer : procédure simplifiée de recouvrement d'une créance d'origine contractuelle dont le montant est déterminé.
  • Privilège du vendeur : clause inscrite par le notaire au moment de la vente permettant au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix.
  • Clause résolutoire : clause du contrat de vente viagère prévoyant la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes par l’acheteur.

 

  • Que se passe-t-il si… l’acheteur veut revendre le bien ?

L’acheteur a le droit de vendre le viager. Via la vente, il recevra un bouquet équivalent à l'ensemble des sommes qu'il a déjà payées. Le nouvel acheteur (débitrentier) doit être en mesure de payer les rentes dans les mêmes conditions. Attention : si ce dernier ne peut payer, l'ancien acheteur peut être appelé à payer.

Aujourd'hui plusieurs appartements T3 à Grenoble sont à la vente en viager. Quelques clics suffisent pour les découvrir !