Fédération Nationale de l'Immobilier

Rénover son bien immobilier

Êtes-vous prêts à investir entre 500 et 1 200 euros par mètre carré dans la rénovation de votre bien immobilier ? De plus en plus de propriétaires occupants ou bailleurs choisissent de franchir cette étape afin de mettre leur bien en conformité avec les exigences de sécurité et de confort, et de réduire le poste énergie de leur logement. Quels sont les principaux enjeux de la rénovation immobilière ? Éléments de réponses dans ce dossier pratique !

La rénovation, une exigence du marché

Les bâtiments contribuent pour 43 % à l’énergie consommée en France et pour 22 % aux rejets de gaz à effet de serre. La France a pris des engagements auprès de ses partenaires européens et internationaux pour réduire de 38 % sa consommation d’énergie d’ici à 2020. Au 1er janvier 2013, tout bien immobilier neuf mis sur le marché devra répondre à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Par ailleurs, la construction de logements neufs a été encouragée ces dernières années par des mesures fiscales incitatives (loi Borloo, loi Scellier…).

Dans ce contexte, le marché de l’ancien doit inévitablement suivre la tendance s’il veut rester concurrentiel. Les acquéreurs ou les locataires ont durci leurs exigences de qualité-prix, avec une tendance à vouloir s’affranchir des travaux de rénovation. Il incombe aux propriétaires bailleurs ou cédants de tenir compte de ces nouvelles composantes du marché ; la rénovation, accompagnée de réductions fiscales, devient une étape souvent incontournable de leur projet de vente ou de location.

L’agent immobilier, un acteur de la rénovation

Les agents immobiliers se sont aujourd’hui donnés pour mission d’inciter les propriétaires à faire ce choix de la rénovation, jusqu’à leur proposer, notamment pour les biens confiés en gestion locative, de superviser la conduction de travaux. « Un bien locatif rénové  devient nettement plus attractif. Occupé sur de plus longues périodes, il engendre moins de frais de gestion, moins de loyers perdus, moins de litiges à régler », précise Florent Gignoux, de l’agence Gix Immobilier. Rappelons que le taux de vacance locative, proche de 6 %, augmente depuis deux ans dans l’agglomération grenobloise.

À la revente, il va de soi qu’un patrimoine entretenu aura plus de valeur dans la longévité. « De plus,  poursuit l’agent immobilier, l’estimation approximative du montant des travaux pour un bien non rénové est anxiogène pour l’acquéreur, qui ne maîtrise plus son budget. Une étude chiffrée, avec l’engagement d’un professionnel, permet de rassurer l’acquéreur et de réduire la marge de négociation. Tout le monde s’engage en connaissance de cause. ».

Mieux vaut être bien accompagné que seul

Se lancer seul dans la rénovation est toujours risqué. Il est préférable de s’adresser à un architecte avant de faire intervenir des artisans ou de réaliser soi-même ses travaux… Pour des interventions à grande échelle, impliquant de revoir tout ou partie de la structure d’un logement, de plus en plus de particuliers ont recours à l’expertise d’un maître d’œuvre.

«  Nous  prenons  en charge la conception et la réalisation des programmes de rénovation de nos clients, en tenant compte de leurs priorités, mais également de la faisabilité de leurs projets », avance Julien Galvaing, responsable de l’agence Optiréno à Grenoble, spécialiste de la rénovation (www.optireno.com).  «  Nous  leur  proposons une  approche  globale,  incluant  des  prestations  de  conseil,  la conception  de  plans  3D  ou  encore  l’optimisation  financière  de leur projet », complète Isabelle Rosset, chargée de communication. Autres partenaires de choix, les agents immobiliers peuvent accompagner la rénovation d’un bien à la vente ou à la location.

Sécuriser, améliorer le confort

Accidents domestiques, litiges avec les assureurs en cas d’infraction ou d’incendie, conflits d’intérêts entre bailleurs et locataires… La rénovation permet avant tout d’éviter des situations dangereuses pour l’occupant et/ou désagréables pour les propriétaires.

La remise aux normes d’un logement passe par la réalisation de diagnostics, lesquels peuvent entraîner la révision de certains équipements (système électrique, matériaux d’isolation…).

Ces travaux de mise en conformité s’intègrent généralement dans un programme de rénovation plus large, visant à améliorer le confort d’un logement : confort thermique et acoustique, confort de vie grâce à des aménagements redistribués, plus adaptés aux modes de vie actuels.

Priorité à l’isolation

La généralisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) a contribué à disqualifier les logements énergivores et/ou polluants auprès des acquéreurs ou locataires potentiels. L’isolation reste le poste principal pour réduire les dépenses énergétiques et remettre dans la course un logement discrédité.

Un toit défectueux compte pour 30 % des déperditions de chaleur. Pour isoler une toiture, on passe aujourd’hui de plus en plus par l’extérieur (sarking).  «  Très  efficace,  cette  technique  crée une  sorte  d’enveloppe  hermétique  isolante  à  coupler  avec  une bonne ventilation mécanique », précise Isabelle Rosset. Pour les murs, le choix est large entre les isolants minéraux, biosourcés ou synthétiques. Quant aux vitrages (double, voire triple), ils peuvent être comparés selon leurs performances thermique, solaire et lumineuse.

Un logement correctement isolé et ventilé n’a plus les mêmes besoins en énergie. Toutefois, le système de chauffage peut être modernisé a posteriori pour augmenter le confort et alléger les factures.

Si vous le pouvez, optez pour une gestion automatisée de l’énergie avec toutes les possibilités offertes aujourd’hui par la domotique.L’aménagement – coûteux – de systèmes de production d’énergie verte (photovoltaïque, géothermie…) peut à juste titre faire partie de vos choix de rénovation.

Gagner quelques mètres carrés supplémentaires

Rénover, ce peut aussi être agrandir une maison ou, dans une moindre mesure, un appartement. Aménager des combles, surélever un toit, créer une véranda. Toutes ces extensions donneront de la valeur à un logement qu’il soit à revendre, à louer ou à habiter. Attention, elles sont soumises à l’obtention d’un permis de construire (surélévation de toiture, agrandissement de plus de 40 m2) ou à une déclaration de travaux en mairie. Consultez le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune pour savoir ce qui est autorisé.

 

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