Fédération Nationale de l'Immobilier

L'évaluation immobillière, une expertise professionnelle

Savoir estimer un bien fait partie des principales compétences d’un agent immobilier. La Fnaim38 propose à ses adhérents une formation sur les méthodes d’évaluation utilisées aujourd’hui. Des méthodes élaborées par des professionnels, pour des professionnels, qui permettent de déterminer la valeur affinée d’un bien immobilier.

Fnaim38 Le mag : en quoi la formation que vous animez consiste-t-elle ?

Trois questions à Hervé Breuillard, animateur de la formation.

Hervé Breuillard : Elle s’étale sur deux journées et s’intitule : “Estimer un appartement, une maison, un terrain”. Réservée aux agents immobiliers spécialisés dans la transaction, elle expose les méthodes qui permettent d’établir un avis de valeur, étape incontournable et préalable à la mise d’un bien sur le marché. C’est une formation à la fois théorique et pratique, permettant à un petit groupe de se confronter à la réalité du marché local. Elle consiste à acquérir (ou à revoir) puis à mettre en pratique les méthodes d’évaluation, qui diffèrent selon les trois types de biens étudiés (appartement, maison, terrain).

Pouvez-vous nous en dire plus sur ces méthodes ?

Hervé Breuillard : Elles ont toutes la même finalité : déterminer la valeur réelle d’un bien, qu’on appelle “valeur vénale”. Pour évaluer un appartement ou une maison inoccupée, on utilise la méthode “par comparaison directe” avec plusieurs biens présentant le maximum de qualités communes (environnement, qualité du bâti, disponibilité...). Sa mise en oeuvre repose sur une étude de marché destinée à recenser les ventes les plus significatives.

L’observatoire de l’immobilier mis en place par la Fnaim38 permet de trouver de nombreuses références de comparaison afin d’établir l’estimation la plus fine, en relation avec les valeurs actuelles du marché local. Dans le cas d’une maison, on peut également appliquer la méthode “par sol et construction” en appréciant séparément la valeur du terrain et les coûts de construction. La valeur vénale est obtenue en additionnant ces deux composantes déduction faite des abattements liés à la vétusté du bâti en place et à la situation du marché. Enfin, pour un terrain, on utilise la méthode “par la charge foncière par compte à rebours” : la valeur vénale est calculée à partir du bilan prévisionnel d’une opération de construction neuve.

La maîtrise de ces méthodes est un gage de professionnalisme...

Hervé Breuillard : Absolument. Notre formation a d’ailleurs été mise en place à la demande des agents immobiliers eux-mêmes qui souhaitaient confronter leur pratique à celle d’un expert. La maîtrise des méthodes d’évaluation est un enjeu essentiel pour un professionnel. Il dispose ainsi de données objectives sur la valeur du bien qui permettent de déterminer avec leur mandataire une juste valeur marchande, conforme au marché, ajustée selon la rareté du bien et la demande. Il est également sécurisant pour l’acquéreur de savoir que le prix du bien convoité n’est pas fixé arbitrairement !

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