Fédération Nationale de l'Immobilier

Acheter ou louer ?

Il y a dix ans, deux années suffisaient pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale. Aujourd'hui, le contexte est plus incertain... Dans ce dossier, une simulation chiffrée des deux options vous est proposée, en tenant compte de l’évolution prévisionnelle du marché sur l’agglomération grenobloise.

Si la location reste une option moins contraignante que l’achat (pas de coûts d’entretien, pas d’impôt foncier, mobilité facilitée…), de nombreux Français restent amoureux de la pierre, même en période de crise. Être l’heureux propriétaire de son appartement, de sa maison, pouvoir transmettre un patrimoine à ses enfants, anticiper sa retraite, valoriser son logement… Telles sont les valeurs qui se cachent derrière cet adage que nombre d’agents immobiliers entendent après une transaction : « Je vais enfin être chez moi » ! Les questions financières seules sont-elles à même de bouleverser cet attachement culturel ou d’autres paramètres sont-ils à prendre en compte ?

 

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Un peu de méthode

Les prix de l’immobilier représentent un facteur essentiel conditionnant la décision d’acheter ou de louer mais ils doivent être ramenés au niveau des loyers. À bien équivalent, un loyer conforme au marché ne sera pas forcément préférable au remboursement mensuel d’un crédit…


Le montant des frais de notaire (2,5 % pour un logement neuf, 7 % pour l’ancien), l’importance du budget travaux à prévoir, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière sont à considérer dans l’option achat. Autre paramètre important, tant pour le locataire que pour l’acheteur : le capital épargné.

Pour l’acheteur, il représentera un apport qui réduira le coût des mensualités de crédit.

Pour le locataire, cette même somme constituera un placement financier dont la rémunération compensera une partie des mensualités locatives.

Notre simulation

La famille Martin recherche sur Grenoble centre un appartement T4 de 100 m2 avec un garage. Deux biens similaires lui sont proposés:

  • l’un à la vente pour une valeur de 280 000 euros
  • l’autre à la location pour un loyer de 900 euros + location d’un box à 50 euros mensuels + 66,67 euros de charges, soit 1 016,67 euros.


Les travaux de réhabilitation de l’appartement à la vente sont estimés à 20 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 19 090 euros. La famille Martin dispose d’un apport de 25 % du prix de vente de l’appartement, soit 70 000 euros. Pour réaliser son achat, elle doit donc souscrire un crédit pour un montant de 249 090 euros, sur une période de vingt ans, au taux d’intérêt de 3,25 % assurance comprise, portant ses mensualités de remboursement à 1 451 euros. S’ajoutent l’impôt foncier – 1 200 euros – et les charges de copropriété – 1 000 euros –, plus 2 000 euros annuels de frais d’entretien du logement.

 

Si la famille Martin choisit d’acheter, il lui en coûtera 19 795 euros la première année. La valeur de son bien – 300 000 euros (280 000 + 20 000 euros de travaux) – diminuée du solde du prêt à rembourser – 240 380 euros – porte son capital disponible à 59 620 euros au bout d’une année.
 
Si notre ménage opte pour la location, il aura versé 12 200 euros de loyer annuel, soit 7 595 euros de gain par rapport à la solution d’achat. Supposons qu’il épargne son capital disponible (70 000 + 7 595 euros) sur une assurance-vie rémunérée à 3 %. Son capital disponible après impôt sera de 78 216 euros, soit 18 596 euros de plus par rapport au montant capitalisé après achat.

Six ou sept ans pour viabiliser son achat

Nous retrouvons la famille Martin en 2020, soit sept années après son emménagement… Les prix de l’immobilier sur l’agglomération ont diminué de 1 % pendant cinq ans mais remontent de 2 % depuis 2018. Pour leur part, les loyers, indexés sur l’inflation, ont régulièrement augmenté de 2 %, tout comme la taxe foncière. La rémunération des placements financiers reste inchangée.


Dans notre scénario où les Martin sont toujours locataires après sept ans, le ménage a déboursé 90 698 euros en loyer, soit 48 904 euros de moins que s’il était propriétaire. Son capital épargné au titre de l’assurance-vie, toujours rémunérée à 3 %, se porte à 121 521 euros après impôt.

Si notre famille a fait le choix d’acheter en 2013, elle dispose d’un bien valorisé à 308 907 euros (conformément au marché), tandis que son solde de crédit est de 181 105 euros. Soit un capital de 127 802 euros, supérieur de 6 281 euros par rapport au ménage locataire. Au bout de sept ans, l’option d’achat est devenue plus intéressante que l’option locative et le différentiel est amené à croître de manière exponentielle au fil du temps.

La réponse des professionnels

Alors, faut-il acheter ou louer ? Qu’en pensent les professionnels de l’immobilier ?

« Nous ne pouvons pas donner de conseils généraux. Chaque situation s’étudie au cas par cas, commente Catherine Lacroix, de l’agence Lacroix Jacquemard Immobilier. Quoi qu’il en soit, à la lumière de notre simulation, nous orienterions naturellement la famille Martin vers la solution d’achat, qui offre un délai de rentabilité compatible avec un projet de stabilisation familiale. Au-delà des aspects financiers, la location présente une part d’incertitude quant à la décision du propriétaire de vendre son bien. »


« À un couple de seniors proches de la retraite, on pourrait tout à fait conseiller d’acheter un bien avant que ses revenus ne baissent. On peut supposer que le couple a acquis un capital qui lui permettrait de bénéficier de mensualités bien inférieures au montant d’un loyer », estime Patrice Gignoux (Gix Immobilier).


Dans le cas d’un jeune célibataire débutant son activité professionnelle, l’orientation serait différente… « La location semble une option mieux adaptée à une situation professionnelle encore incertaine, le jeune pouvant être appelé à une certaine mobilité. Pour ma part, je l’encouragerais à louer sa résidence principale là où il le souhaite, le temps de se constituer un capital dans l’immobilier et de stabiliser sa situation. Pourquoi dans l’immobilier ? Parce qu’il est actuellement plus rémunérateur qu’un placement financier. À condition d’acheter dans certains secteurs, le dispositif Duflot propose notamment une défiscalisation très intéressante. Le recours à un professionnel pour la gestion locative de son bien garantit au jeune bailleur un taux d’occupation maximal et lui évite les contraintes logistiques liées à la relocation », poursuit l’agent immobilier.
Contrairement à l’investissement locatif, nos deux professionnels ajoutent que pour acheter une résidence principale dans l’agglomération grenobloise, il s’avère plus intéressant de chercher dans l’ancien que dans le neuf, même si des travaux sont à prévoir.


Acheter ou louer son “chez soi” ?... Si l’achat s’avère une bien meilleure option pour préparer sa retraite, la décision n’appartient qu’à son futur occupant. Sa situation personnelle et professionnelle, son degré d’attachement à la propriété, l’adéquation de l’offre marché avec ses exigences… sont autant de critères qui interdisent toute réponse objective à la question…

 

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