Fédération Nationale de l'Immobilier

Le syndic de copropriété

Une fois l’an, chaque copropriétaire est convié à l’assemblée générale de sa copropriété afin de décider des actions à mener dans les parties communes. Le reste du temps, il existe un maître d’œuvre pour conduire toutes ces actions, et veiller quotidiennement au bon fonctionnement de votre copropriété.

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Le syndic, pourquoi et comment ?

Une copropriété se crée à la construction d’un ou plusieurs bâtiment(s) neuf(s). Elle peut également être issue de la volonté d’un propriétaire unique de diviser son bien et de proposer plusieurs lots à la vente. Dans les deux cas, la désignation d’un syndic s’impose. Il est élu en assemblée générale des copropriétaires pour une durée de un à trois ans renouvelables.
« Le syndic a trois missions principales : gérer le budget de la copropriété, s’assurer de son bon fonctionnement (entretien des équipements, respect du règlement…), et faire appliquer les décisions de l'assemblée générale », résume Olivier Segond, directeur de l’agence immobilière Heurtier, qui gère près de 100 copropriétés.

Gérer le budget de la copropriété

À sa création, la copropriété fait l’objet d’un état descriptif de division, rédigé par le notaire. Ce document fait état de la structure de la copropriété, entre lots privatifs et parties communes. Ces dernières sont divisées en quotes-parts, indexées sur la surface du bien en propriété, mais également sur sa situation (étage, exposition…) et ses jouissances (parking, cave, terrasse, balcon…). Les charges de copropriété sont calculées proportionnellement à la quote-part de chaque copropriétaire.
« En tant que gestionnaire du budget de la copropriété, le syndic règle les factures, calcule les charges et encaisse les règlements. Depuis la loi Alur, nous devons gérer un compte séparé pour chaque copropriété. Nous ne pouvons plus mutualiser les appels de fond, ni tolérer le moindre retard de paiement de la part des copropriétaires car aucun compte ne doit être débiteur. Privés de souplesse, nous rédigeons de plus en plus de lettres de relance, et les contentieux sont de plus en plus fréquents. C’est une lourdeur supplémentaire de gestion pour le syndic, mais surtout un mauvais coup porté aux copropriétaires ! », déplore l’agent immobilier.

Veiller à l’entretien de la copropriété

Tout immeuble en copropriété possède un carnet d’entretien. « C’est le carnet de santé de la copropriété, décrit Olivier Segond. Il recense les informations techniques relatives à la maintenance et aux réparations effectuées dans l’immeuble ; les noms et coordonnées des prestataires d’assurances ; les différents diagnostics réalisés et les éventuelles “allergies” présentes ou passées, comme l’amiante, le plomb, les termites… ; et enfin, les noms et coordonnées des membres du conseil syndical ».
Détenteur de toutes ces informations, c’est le syndic qui a pour mission de coordonner les travaux d’entretien et de réparation pour les parties communes de la copropriété. Exigeante en temps et en réactivité, cette mission déborde parfois de son cadre d’exercice : « Les copropriétaires nous adressent leurs demandes de travaux ; mais la plupart oublient que nous gérons uniquement les parties communes ! Nous nous retrouvons souvent à régler des questions relatives aux espaces privatifs, ce qui peut représenter pour nous une charge supplémentaire ! »

Faire respecter le règlement de copropriété

Document notarial, le règlement de copropriété répertorie l’ensemble des lots et les différentes catégories de charges. Il recense tous les droits et obligations des copropriétaires relatifs à l’usage des espaces collectifs (encombrement des locaux, stationnement…) mais aussi privatifs (nuisances sonores…). Il s’appuie sur les textes législatifs (lois de voisinage, réglementation environnementale…), qu’il adapte, précise, selon les spécificités du bâtiment.
Le syndic est là pour veiller à ce que les copropriétaires soient informés de la règlementation en vigueur, de ses éventuelles évolutions, et qu’ils en respectent scrupuleusement les termes.
« Nous sommes souvent porteurs d’une mauvaise nouvelle : un avertissement, une nouvelle réglementation plus restrictive ; ce qui ne manque pas d’entacher notre image…, confie Olivier Segond. Pour autant, nous nous rendons disponibles pour apporter aux copropriétaires, ainsi qu’aux locataires, tous les conseils et informations dont ils peuvent avoir besoin ».

Faire appliquer les décisions de l’assemblée générale

Si vous êtes copropriétaire, ou l’avez été, vous avez certainement participé à l’“AG” de votre copropriété. Entre la verve des uns et la discrétion des autres, entre confessions de regrets et partages d’idéaux, l’assemblée générale valide les décisions concrètes pour l’année à venir. Elle est préparée en amont par le syndic et le conseil syndical, qui est le représentant légal de l’ensemble des copropriétaires.
« Le syndic participe aux assemblées générales et se retrouve souvent à les animer. Il faut cependant rappeler que ce n’est pas dans ses attributions. Normalement, le président de séance doit être choisi parmi les copropriétaires et le syndic est censé tenir le rôle de secrétaire. Et comme chacun sait, certaines AG peuvent nécessiter de nombreux recadrages qui demandent beaucoup d’énergie ! » Le reste du temps, c’est bien le syndic, assisté par le conseil syndical, qui donne corps aux décisions prises lors de l’assemblée générale. Appels de fond, planifi cation et supervision des travaux, règlement des factures dans le respect du budget… Sans syndic, il ne se passerait rien !
On en use, on en abuse, mais le syndic est un métier de l’ombre et peu reconnu. Il est pourtant un acteur essentiel dans le quotidien d’un copropriétaire, un acteur qui met tout en oeuvre pour que vivre en collectivité reste un plaisir !

                            

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